Hospitality-Experten sind sich einig: Der Luxushotelmarkt gehört weltweit zu den grossen Gewinnern. Die Nachfrage nach luxuriösen Hotels sei gross, das Marktsegment «Luxus» profitiere besonders vom weltweiten Reiseboom, so das Fazit der Lodging Conference im JW Marriott Phoenix (USA).
Das US-amerikanische Fachmedium «Hotels» berichtet in seiner jüngsten Ausgabe über die Erkenntnisse der Luxuskonferenz. Hier die deutsche Übersetzung:
Vicki Poulos, Leiterin der Luxus- und Lifestyle-Marken bei IHG-Hotels & Resort, brachte es während einer Podiumsdiskussion über die Nachfrage nach Luxushotels auf den Punkt: „Reiche Leute reisen weiterhin.“ Und die Zahl der reichen Menschen wächst: Nach Schätzungen der Großbank UBS könnte die Zahl der weltweiten Millionäre bis 2025 auf über 84 Millionen ansteigen, was einem Anstieg von fast 28 Millionen gegenüber 2020 entspricht. Darüber hinaus sind vermögende Personen nicht nur diejenigen, die das Glück haben, Vermögen geerbt zu haben, sondern sie sind selbst gemacht – von der Generation X bis zu den Millennials. „Dadurch hat sich der Luxus weiterentwickelt“, so Poulos.
Vor zehn Jahren hatte die IHG nur eine einzige Luxusmarke, InterContinental Hotels, ein Luxusprodukt inmitten einer Reihe von meist mittelklassigen Marken wie Holiday Inn Express. Heute hat sich die IHG mit Marken wie Regent und der nachhaltig orientierten Luxusgruppe Six Senses fest im Luxus- und Lifestyle-Bereich etabliert.
Luxushotels sind keine neue Sache, aber die COVID-Zeit war eine Boomzeit für sie, insbesondere für Luxusresorts mit viel Platz und Annehmlichkeiten sowie Erlebnissen im Freien. Die aufgestaute Nachfrage verschaffte Luxusimmobilien eine „erstaunliche Preissetzungsmacht“, so Erin Green, Vizepräsident für Entwicklung und Akquisition bei der Auberge Resorts Collection. „Die guten Zeiten sind angebrochen.“
Die Daten widersprechen dem nicht. Auch wenn Zimmerübernachtungen, die einen Tausender pro Nacht kosten, nicht überall die Norm sind, so sind sie doch pikant. Laut CoStar lagen die durchschnittlichen Tagespreise für Luxushotels seit August 2024 bei 415,64 Dollar und damit um mehr als 190 Dollar höher als in Hotels der gehobenen Kategorie. So hoch es auch klingt, die Raten sind 2,5% niedriger als im gleichen Zeitraum 2023, was auf eine Verlangsamung oder weitere Normalisierung der Luxushotelpreise hindeutet. Während die Preise etwas nachgaben, stieg der RevPAR um 2 Dollar auf 282,18 Dollar, was auf einen Anstieg der Belegung um 2 Prozentpunkte zurückzuführen ist.
Ein Mangel an neuen Angeboten in der gesamten Hotelbranche und in allen Kettengrößen ist seit der Pandemie ein Thema, aber Erin Green sagte an der Konferenz in Phoenix, dass sich das ändert, und verwies auf eine robuste Entwicklungspipeline im Luxussegment. Nach Angaben von CoStar gibt es in den USA 502 Luxushotels, von denen sich 36 derzeit im Bau befinden.
Diese Zahlen könnten sogar noch ansteigen, vor allem wenn die Zinsen sinken und der Hotelbau für Entwickler einfacher und für Kreditgeber attraktiver wird. „Es gibt Eigentümer, die über trockenes Pulver verfügen“, sagt Jenna Jacobson, Vizepräsidentin für Luxushotels und gemischt genutzte Hotels bei Marriott International. „Luxus hat sich als sehr erfolgreich erwiesen, und das wird auch finanziert. Marken-Residenzen, die mit einem Luxusprojekt verbunden sind, tragen dazu bei; in der Tat gibt es nur wenige Luxusprojekte ohne Apartments. Sechzehn Marriott-Marken haben Marken-Residenzen. Es gibt sogar ein Marriott-Anerkennungsprogramm namens Onvia, das sich ausschließlich an Eigentümer von Marken-Residenzen richtet und vom Kundenbindungsprogramm Bonvoy getrennt ist.
Residenzen, die einer Hotelmarke angegliedert sind, sind so beliebt, dass die IHG eine eigenständige Regent-Residenz in Dubai errichtet. Regent Residences Dubai – Sankari Place im Marasi Marina-Viertel – wird 63 Einheiten sowie 10 schwimmende Häuser umfassen. „Es gibt eine unstillbare Nachfrage der Verbraucher nach Marken-Residenzen“, so Green.
Die Entwicklung von Luxusimmobilien findet nicht nur in den Gateway-Märkten statt, so Poulos. „Auch Sekundärmärkte und aufstrebende Märkte sind für Luxus geeignet“, sagte sie und nannte Six Senses La Sagesse Grenada als ein Beispiel. Marriott habe in letzter Zeit im Bereich Luxusimmobilien auf der Konversionsseite Gold gefunden, was aufgrund des relativen Mangels an Neubaubeginnen ein weiteres Thema für die Expansion von Beherbergungsunternehmen nach der Pandemie war.
Zu den drei bemerkenswerten jüngsten Abschlüssen gehören das Pelican Hill in Newport Beach, Kalifornien, das zu einem späteren Zeitpunkt in ein St. Regis umgewandelt wird, das ehemalige Conrad Midtown in New York, das jetzt The Luxury Collection Hotel Manhattan Midtown heißt, und das Turtle Bay Resort auf Hawaii, das jetzt unter dem Namen The Ritz-Carlton O’ahu, Turtle Bay firmiert und zu Host Hotels & Resorts gehört. „Angesichts der niedrigen Raten und Baukosten sind Umwandlungen eine attraktive Gelegenheit“, sagte Jacobson.
Host Hotels & Resorts, ein Real Estate Investment Trust, besitzt insgesamt 80 Hotels und Resorts. Entwicklungschef Bryan Thrush sagte an der Konferenz in Phoenix: «Luxusimmobilien sind in unserem Portfolio die Top-Performer.» Die Strategie von Host beim Erwerb von Hotels bestehe darin, nach Märkten zu suchen, die hohe Hürden für das Wachstum des Angebots hätten, und nach neueren Objekten, «die weniger Investitionsausgaben mit sich bringen.»
Fest steht: Der Betrieb von Luxushotels und Resorts war bis anhin teuer. Heute gebe es mehr institutionelle Investoren in diesem Bereich, und das Risikoprofil habe sich geändert. „Die Zusammensetzung des investierten Kapitals hat sich geändert“, so der Luxusexperte Green.
Die Unterkunft von Hotel-Mitarbeitenden
Der Betrieb von Luxushotels erfordert ein Dorf – im wahrsten Sinne des Wortes –, in dem die Hunderte von Mitarbeitern, die die Zimmer reinigen, die Tische bedienen, die Bars betreuen, die Gäste ein- und auschecken, die Außenanlagen pflegen, in den Einzelhandelsgeschäften arbeiten und die Spas und Golfplätze betreiben, oft auf dem Grundstück oder in der Nähe des Grundstücks in vom Hotel bereitgestellten Unterkünften leben. Das sind viele Menschen, und die Kosten für ihre Bezahlung steigen weiter an, zumal viele Gemeinden versuchen, Gesetze zur Erhöhung der Mindestlöhne zu erlassen. Host-Entwicklungschef Bryan Thrush: „Die Gehälter und die Gesamtkosten im Luxusbereich steigen“. Das Positive daran sei, dass höhere Einnahmen die steigenden Kosten abdecken können. „Luxus war schon immer eine Herausforderung“, sagte Erin Green an der Konferenz und verwies auf das Betriebsrisiko. „In den letzten fünf Jahren ist es besser geworden, weil die Einnahmenseite besser geworden ist.»
Quelle: Hotels (hotelsmag.com). Autor: David Eisen. Übersetzung: Hotel Inside.
