Die Beherbergungsbranche steckt mitten in einem starken Strukturwandel. Gefragt sind neue Strategien und Konzepte. Die beiden Hospitality-Experten Patrick Vogler (früher CEO Grand Resort Bad Ragaz) und Professor Norbert Hörburger (Hochschule Chur) wollen nun mit ihrer Expertise die Hotellandschaft in der Schweiz, in Österreich und Deutschland nachhaltig stärken. Hotel Inside kennt die Hintergründe:
Die Hotelimmobilienbranche steht vor wachsenden Herausforderungen. Die Gästebedürfnisse verändern sich und die Eigentümer- und Betreiberstrukturen werden immer komplexer. Entsprechend wichtig ist eine klare Strategie für die nachhaltige Nutzung und Weiterentwicklung von hochwertigen Beherbergungsimmobilien.
Patrick Vogler und Norbert Hörburger haben sich zum Ziel gesetzt, ihr spezialisiertes Know-how für die Vermittlung von Hotelimmobilien sowohl für Verkäufer als auch für Kaufinteressierte einzusetzen. «Unsere Dienstleistungen gehen weit über die reine Vermittlung von Immobilien hinaus», erklärt der Betriebswirtschafter und Wirtschaftsprüfer Patrick Vogler. Als ehemaliger CEO der Grand Resort Bad Ragaz AG und als einer der renommiertesten Hotelberater der Schweiz kennt er die Branche bestens. Zusammen mit Professor Norbert Hörburger hat der Rheintaler die Hotelinvest GmbH mit Sitz in Thal gegründet.
«Der Hotelinvest GmbH geht es nicht um einen raschen Abschluss, sondern um die zielgerichtete Suche nach dem perfekten Investitionsobjekt, respektive dem passenden Investor», so die Firma in einer Mitteilung. Einer Transaktion gehen umfassende Analysen, Machbarkeitsabklärungen und Plausibilisierungsprüfungen voraus. Die Hotelinvest GmbH arbeitet mit hochqualifizierten Senior Consultants zusammen. Mit im Team ist u.a. mit Eva White eine international erfahrene Spezialistin in Hospitality Immobilien-Transaktionen und mit Annette Fink eine Expertin im Bereich Wellness & Spa Management, Marketing und Positionierung. Sie stellt dem neuen Unternehmen und damit deren Kunden ihre Erfahrung bezüglich Betriebsorganisation und Prozessoptimierung zur Verfügung. «Unser Fokus liegt im nachhaltigen Erfolg unserer Kundschaft. Wir bieten einen optimalen Marktzugang für Käufer und Verkäufer durch eine hervorragende Vernetzung», versichert Norbert Hörburger, der seit zwölf Jahren unter anderem als Forscher und Dozent im Bereich Hospitality für die Fachhochschule Graubünden in Chur tätig ist.
Vom Stadthotel bis zum Ferienressort
«Dank den umfassenden Erfahrungen und dem grossen Netzwerk zu internationalen Investoren ist die Hotelinvest GmbH sowohl im Bereich von Stadthotels, Service Apartments bis hin zu Ferienresorts der perfekte Partner. In der Stadthotellerie geht der Trend zu jungen, frischen Hotelkonzepten, die dank der Digitalisierung mit deutlich weniger Personal auskommen», so Patrick Vogler.
Interessante Entwicklungen zeichnen sich auch in anderen Feldern der kommerziellen Beherbergung ab. Es entstehen unterschiedliche Service Living-Formen, die eine breite Palette von Leistungen bieten und die sich flexibel an die Immobiliensituation anpassen können. Prof. Norbert Hörburger ist überzeugt: «Oftmals können mit einer Aussensicht, dem riesigen Erfahrungsschatz und einer zielgerichteten Analyse völlig neue Ideen und erfolgsversprechende Konzepte entstehen.»
Wichtig scheint den beiden Experten, dass der Fokus klar gesetzt wird, die richtigen Partner zusammenfinden und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit entsteht. Je nach Bedarf kann die Hotelinvest GmbH dank ihrem Netzwerk Projektentwickler, Bauherren und Architekten bereits vor, während oder nach der Transaktion bei der konzeptionellen Ausrichtung ihrer Investitionen und Bauvorhaben begleiten oder das Projekt bis zur Realisierungsphase unterstützen.
Inside-Interview mit Patrick Vogler
Patrick Vogler, warum engagieren Sie sich nebst Ihren VR- und Stiftungsratsmandaten vermehrt auch als Berater im Bereich der Hotelimmobilien?
Apropos Hotel-Immobilienmarkt Schweiz: Wie sieht die aktuelle Situation aus?
Die Nachfrage nach Hotelimmobilien in den Innenstädten von Zürich und Genf sowie den Tourismusregionen Engadin mit Schwerpunkt St. Moritz und Pontresina sowie Gstaad und Zermatt ist nach wie vor hoch.
Der Transaktionsmarkt für Hotelimmobilien im europäischen Raum zeigte im letzten Quartal 2023 einen Aufschwung, blieb jedoch noch unter dem Vor-Corona-Niveau. Laut Experten besteht ein vorsichtiger Optimismus für das 2. Halbjahr 2024 und 2025, da eine Senkung der Leitzinsen durch die EZB im Sommer 2024 wahrscheinlich erscheint. Wie beurteilen Sie die Situation aus schweizerischer Sicht?
Die Logiernächte-Zahlen in der Schweiz sind auf einem Höchstniveau – und nach wie vor wird stark investiert. Ich bin zuversichtlich für den Markt. Allerdings: Wie bei jeder Immobilie, zählt auch in der Hospitality die Lage und nochmals die Lage. Hinzu kommt das touristische Potenzial in der jeweiligen Region. Entscheidend ist auch, wie sich die Destination insgesamt entwickelt, verkauft und vermarktet. Hier gibt es auf dem Schweizer Markt markante Unterschiede.
Die Hotellerie ist mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert: Digitalisierung und KI, Fachkräftemangel, Kosteneinsparungen, Anforderungen an das, was man Nachhaltigkeit nennt usw. Welches sind aus Ihrer Sicht die grössten Herausforderungen für die Branche?
– Überwindung der Kleinstrukturiertheit.
– Erreichen einer profitablen Betriebsgrösse.
– Umgang mit dem demographischen Wandel sowohl bei den Mitarbeitenden als auch bei den Gästen.
– In gesättigten Märkten attraktive Nischen finden, die genug Ertragspotential bieten.
Branchenkenner gehen davon aus, dass in naher Zukunft viele kleinere oder mittlere Hotels auf den Markt kommen. Die Gründe sind vielfältig. Die einen finden keine Nachfolge, die andern leiden unter einem Investitionsstau, viele Betriebe sind nicht mehr rentabel. Alles «Fälle» für Patrick Vogler…
Ich sage es nochmals: Eine klare Ausrichtung, Positionierung und Differenzierung sind entscheidend! Der Hotelier hat es in der Hand, er kann diese Positionierung entwickeln und umsetzen. Viele Betriebe haben das bereits erfolgreich gemacht. Ja, und bei vielen Hotels steht die Nachfolge an. Das ergibt Handlungsbedarf.
Wer ist Patrick Vogler?
Patrick Vogler (Jahrgang 1974) startete seine Laufbahn an der Fachhochschule für Wirtschaft in St.Gallen. 2008 kam er als CFO und stellvertretender CEO zur Grand Resort Bad Ragaz AG. Nach fünf Jahren übergab er Ende Juni 2022 die operative Führung der Grand Resort Bad Ragaz AG an seine Nachfolger. Dem 50-jährigen Ostschweizer ist es in seiner Zeit als CEO – zusammen mit einem starken Geschäftsleitungsteam – gelungen, das Grand Resort in Bad Ragaz in eine neue Ära zu führen, etwa mit der 2019 erfolgreich durchgeführten Erneuerung des Grand Hotel Quellenhof für 45 Millionen Franken. Ebenfalls unter seiner Leitung wurden die Weiterentwicklung und Stärkung der Tamina-Therme als Wellness-Institution vollzogen und der Zusammenschluss der Clinic Bad Ragaz mit den Kliniken Valens umgesetzt. Seit 2022 engagiert sich Patrick Vogler in namhaften Institutionen, Firmen und Stiftungen als Verwaltungsrat/Stiftungsrat und führt eine Beratungsfirma (Patrick Vogler Advisory AG). Er fährt gerne Snowboard, joggt regelmässig, ist verheiratet und Vater von drei Kindern.
Inside-Interview mit Norbert Hörburger
Norbert Hörburger, Sie sind Gründer der Hotelinvest GmbH und zudem in der Forschung und Lehre an der Fachhochschule Graubünden tätig. Welche Anknüpfungspunkte gibt es zwischen Ihrer akademischen Tätigkeit und Ihrem Unternehmen?
In meiner Forschungs- und Lehrtätigkeit beschäftige ich mich intensiv mit immobilienwirtschaftlichen Themen im Bereich von Tourismusimmobilien, die in der Forschung leider noch unterrepräsentiert sind. Es ist mir ein Anliegen, junge Menschen für die Vielfalt und die Möglichkeiten von Beherbergungsimmobilien zu begeistern und sie verstehen zu lernen, wie diese als Rückgrat des Schweizer Tourismus funktionieren und erfolgreich sein können. Der Wissenstransfer von der Lehre in die Praxis und umgekehrt ist dabei essenziell, da ich mich in einem interdisziplinären Lehrmodul mit Hotels aus der Architektur- und Tourismusperspektive befasse.
Was ist die Philosophie bzw. Ausrichtung der Hotelinvest GmbH und welchen Mehrwert bieten Sie Ihren Kunden?
Unsere Philosophie bei der Hotelinvest GmbH basiert auf langjähriger Erfahrung mit Immobilienthemen im Tourismus, einem großen Netzwerk in der Branche sowie fundiertem Wissen über wissenschaftliche Sachverhalte zum Funktionieren des Marktes. Wir bieten unseren Kunden einen Mehrwert durch unsere Konzentration auf hochwertige Beherbergungsimmobilien und der Erkennung deren Potenzials. Mit unserer Tätigkeit schließen wir die Lücke zwischen den wenigen großen internationalen Hotelvermittlungsbüros und den zahlreichen kleinen Maklerfirmen, bei denen die Hotellerie nur eine von vielen angebotenen Objektarten darstellt.
Was macht eigentlich den Schweizer Hotelimmobilienmarkt so besonders?
Der Schweizer Hotelmarkt ist zwar von den Volumina her im europäischen Vergleich ein kleiner, aber ein sehr robuster Markt. Investoren suchen nach einem Stabilitätsanker in ihrem Immobilienportfolio und diesen finden Sie mit Hotelbetrieben hierzulande. Die Schweiz wird immer ein sehr beliebtes, verlässliches und sicheres Reiseland bleiben, was die Wachstumsaussichten gut berechenbar macht.
Warum ist die Hotelinvest GmbH im DACH-Raum aktiv?
Die umliegenden Länder, wie Österreich und Deutschland, bieten ebenfalls gute Investitionsgelegenheiten, da hier ähnliche Mechanismen wie in der Schweiz wirken und vor allem im alpinen Bereich noch Entwicklungschancen bestehen. Unsere langjährige Erfahrung und unser großes Netzwerk in der DACH-Region ermöglichen es uns, die richtigen Investitionsgelegenheiten zu finden und maßgeschneiderte Lösungen für Investoren und Betreiber anzubieten.
Wer ist Norbert Hörburger?
Norbert Hörburger (Jahrgang 1972) ist im elterlichen Hotelbetrieb in Oberstaufen im Allgäu aufgewachsen und hat diesen 15 Jahre erfolgreich geführt. Der ausgebildete Kaufmann und studierte Betriebswirt vertiefte seine Ausbildung durch einen konsekutiven Master im Bereich Finanzdienstleistungen an der Hochschule in Liechtenstein. Während seiner 5-jährigen Tätigkeit als Senior-Berater bei der Firma Dr. Christoph Nussbaumer Strategy Consultants GmbH im österreichischen Hohenems hat er zahlreiche Hotelbetriebe bei ihrer strategischen Weiterentwicklung begleitet und Erweiterungsprojekte beurteilt. Durch seine selbständige Tätigkeit im Immobilienbereich in Deutschland konnte er Erfahrung in der Vermittlung von Hotelimmobilien und wertvolle Branchenkontakte sammeln. Zudem ist Norbert Hörburger am Institut für Tourismus und Freizeit der Fachhochschule Graubünden tätig, wo er als Professor zu immobilienwirtschaftlichen Themen im Tourismus lehrt und forscht. Seine Fachgebiete umfassen die Entwicklung und das Management von Hotels, Serviced Apartments und Mixed-use-Liegenschaften mit touristischer Beherbergung sowie ausgewählte Aspekte im Bereich von Zweitwohnungen und der Tourismusfinanzierung. Bei der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem weltweit tätigen Berufsverband von Immobilienfachleuten, bringt sich Norbert Hörburger mit Hotelimmobilien-Themen aus dem Schweizer Markt ein.
Weitere Informationen & Kontakt:
Bildlegende Hauptfoto: Mit Professor Nobert Hörburger (l.) und Patrick Vogler (r.) haben sich zwei ausgewiesene Immobilien- und Projektentwicklungsexperten gefunden, welche mit der neu gegründeten Hotelinvest GmbH Investoren und Immobilienbesitzer der Beherbergungsbranche unterstützen.
