Hotels bleiben trotz aktueller Herausforderungen im Makro- und Immobilienumfeld eine resiliente Assetklasse mit guten Auslastungszahlen und positiven Fundamentaldaten. Das ein Ergebnis, das Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei MRP-Hotels, im Rahmen der vierteljährlich vorgestellten Analyse „MRP Hotels Quarterly“ erörterte.
Martin Schaffer erklärte, dass die Belegungszahlen bei seinen Asset-Management-Kunden in den ersten drei Monaten 2024 im Vergleich zum Vorjahr um sechs Prozent gestiegen sind. Dies sei eine positive Entwicklung, allerdings liege man noch immer sechs Prozent unter dem Niveau von 2019. Dies sei teilweise auf fehlende Herkunftsmärkte wie Russland, China, Japan und Israel zurückzuführen, sowie auf das wachsende Angebot in vielen Städten.
„Auch der Gross Operating Profit (GOP) lag in unserem Kundenportfolio im DACH-Raum mit 15 Prozent deutlich über dem Vorjahresquartal. Inflationsbereinigt waren es allerdings weniger“, so Schaffer. Dies stelle die größte Herausforderung für alle Betreiber dar. „Der Forecast der MRP Hotels-Kunden für dieses Jahr gibt dafür Anlass zur Hoffnung: Der Umsatz und auch der GOP werden sich positiv entwickeln. Hier greifen Effekte wie Cost-Cutting-Programme und der Rückgang der Energiepreise, so dass unsere Kunden bis zum Jahresende beim GOP mit einer Steigerung um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und sieben Prozent im Vergleich zu 2019 rechnen.“
„Während der Corona-Pandemie war die Hotellerie natürlich ein Sorgenkind“, ergänzte Frank Hildwein. Zwar seien die GOPs immer noch hinter dem Vorkrisenniveau, aber das Segment habe sich gut erholt und sei sehr gesund. Für andere Assetklassen seien die Fundamentaldaten deutlich schlechter. „Dennoch sind wir bei Hotel- und allgemein Immobilieninvestitionen zurückhaltender als vor der Pandemie“, so Hildwein.
Karl-Heinz Pawlizki, CEO bei Arabella Hospitality SE, sagte dazu: „Wir sind auf einem guten Weg, wenn wir auch noch nicht das Niveau von 2019 erreicht haben. Eine Steigerung zum Vorjahr ist erreicht. Allerdings ist nicht mehr derart viel Nachfragedruck auf dem Markt, dass man ADR-Steigerungen wie direkt nach der Pandemie durchsetzen kann.“ Dazu würden Themen wie gestiegene Lohnkosten und geringere Nebenausgaben der Gäste in den Hotels kommen. zudem drücke die Inflationsentwicklung der vergangenen Zeit auf die GOPs und NOPs, auch wegen indexierter Mietverträge. „Die gesetzten GOPs und NOPs müssen wir dann mit Fokus auf Asset Management, einer Senkung des Energieverbrauchs und digitalen Technologien erreichen“, so Pawlizki abschließend.
Für Martin Schaffer liegt die Problematik bei neuen Projekten auf der Hand: „Die Zinsen und damit der finanzielle Aufwand sind weiter zu hoch und bedingen zu hohe Pachtverträge bei Neuabschlüssen. Sinken die Zinsen, sieht die Welt anders aus. In meinen Augen gibt es aktuell nur zwei Segmente, in denen sich der Aufwand lohnt. Das sind zum einen Serviced Apartments, die auch die hohen Pachtverträge verkraften können, und Marken wie B&B und Premier Inn, die extrem hohe GOPs aufweisen.“
Frank Hildwein stimmte dem zu und fügte hinzu: „Dazu kommt, dass die Exitpreise für Developer deutlich niedriger sind als noch 2019, das macht das Geschäft noch schwieriger. Außerdem sind die Baukosten nicht ausreichend gesunken, um den niedrigeren Preis auszugleichen.“
ESG hat weiterhin eine hohe Relevanz in der Branche. Frank Hildwein erklärte dazu, dass die Deka Immobilien sich vor allem auf Objekte fokussiert, die unter ESG-Gesichtspunkten besser als der Durchschnitt des Portfolios seien. Martin Schaffer abschließend zu ESG: „2019 war das Thema wahnsinnig wichtig, dann hat man wegen der Multikrisen in den Überlebensmodus geschaltet. Nun ist ESG wieder wie ein Bumerang zurückgekehrt, da es weiterhin für Investoren und Banken wichtig ist. Auf der anderen Seite liefert der Betreiber die Daten und setzt die Maßnahmen teils auch um. Damit ein ordentliches Taxonomie-Reporting gelingt, müssen Betreiber und Kapital Hand in Hand arbeiten.“
Quellen: MRP-Hotels Medienmitteilung, April 2024. Der hier publizierte Bericht wurde als Erstveröffentlichung auf Top Hotel Deutschland veröffentlicht.
