Die Hotelbranche steht 2025 an einem Wendepunkt. Nach Jahren der Unsicherheit kehren Stabilität und Investitionsbereitschaft zurück – doch die Regeln haben sich verändert. Das neue Expert Paper «Booking the Future 2025» von mrp hotels zeigt, worauf es jetzt ankommt: mehr Professionalität, flexible Finanzierungsmodelle, datenbasierte Strategien und mutige Partnerschaften. Hotel Inside ist Medienpartner bei «Booking the Future».
Der Hotelimmobilienmarkt der DACH-Region nimmt wieder Fahrt auf. Zwar liegt die Transaktionsaktivität noch unter dem Niveau von 2019, doch laut mrp hotels Expert Paper 2025 zeichnet sich ein neuer Marktzyklus ab. Das von 16 Branchenexperten erstellte Paper analysiert die zentralen Trends der kommenden Jahre – von Finanzierung über Betreiberstrategien bis hin zu Digitalisierung und ESG. „Die Branche bleibt auch in den nächsten zehn Jahren auf Wachstumskurs“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels. Der weltweite Tourismus wachse jährlich um rund 3,5 Prozent und damit schneller als das globale BIP (2,5 Prozent). Doch die Dynamik verschiebt sich: Investoren bevorzugen Nischenprodukte wie Serviced Apartments, Lifestyle-Hotels und Mixed-Use-Assets. Institutionelle Kapitalgeber treten in den Hintergrund, während Family Offices und spezialisierte Asset-Manager das Feld übernehmen.
Kapital sucht Expertise
Finanzierung bleibt verfügbar – doch der Zugang wird anspruchsvoller. „Hotelimmobilien sind eine hochspezialisierte Assetklasse“, betont Florian Kern, Vice President der Aareal Bank AG. Erfolg hänge zunehmend von der Professionalität der Kreditnehmer ab. Das Zinsniveau habe sich auf etwa 2,15 Prozent eingependelt – deutlich über den Nullzinsen der Vorjahre, aber mit stabilen Rahmenbedingungen. Marken gewinnen für Investoren an Bedeutung: „Ein stabiler und nachvollziehbarer Cashflow ist Ausdruck der Professionalität des Kreditnehmers – und erhöht die Bereitschaft des Darlehensgebers“, so Kern. Partnerschaft auf Augenhöhe sei entscheidend. Banken mit Branchenexpertise bauten in Krisen kreative Brücken, statt vorschnell die Reißleine zu ziehen.
Zwischen Rekorden und Margendruck
Trotz solider Umsätze geraten viele Betreiber unter Druck. Steigende Kosten, eine schwächere Business-Nachfrage und ein zurückhaltender Konsum belasten Margen und NOI. „Erfolgreiche Betreiber kombinieren operative Exzellenz mit Anpassungsfähigkeit“, erklärt Catherine Szolar, Vice President von mrp hotels. Markenvielfalt und klare Identität seien keine Gegensätze, sondern Erfolgsfaktoren.
Umbau statt Neubau
Hohe Baukosten, ESG-Auflagen und begrenzte Flächen machen Refurbishment und Conversion zur neuen Entwicklungslogik. Bestehende Immobilien werden aufgewertet, repositioniert oder in Serviced Apartments und Lifestyle-Hotels umgewandelt. Das sei nachhaltiger und wirtschaftlich effizienter als Neubauprojekte. Der entscheidende Indikator bleibe der Mietabdeckungsfaktor (LCR), der selten unter 1,5 falle. „Neben wirtschaftlichen Kennzahlen ist tiefes Marktverständnis bei Standort- und Produktwahl ausschlaggebend“, betont Schaffer.
Drei Schlüssel zur Zukunft: Digitalisierung, HR und Nachhaltigkeit
Die Zukunft der Hotellerie definiert sich über drei strategische Achsen: Digitalisierung, Human Resources und ESG. Digitale Systeme und KI treiben eine neue Commercial Strategy voran. Preisgestaltung, Vertriebssteuerung und CRM werden zunehmend datengetrieben. Gleichzeitig rückt das Thema Personal wieder ins Zentrum. „Agilität ist kein Schlagwort, sondern geschäftlicher Imperativ“, sagt Monique Dekker, SVP Human Resources EAME bei Hyatt. „Sie stärkt nicht nur die Gästebindung, sondern verbessert das Arbeitsumfeld und eröffnet neue Entwicklungsmöglichkeiten.“ Zukunftsorientierte Arbeitgeber setzen auf flexible Modelle, Kompetenzorientierung und eine Kultur, die Technologie und Menschlichkeit vereint. Nachhaltigkeit wird zur Pflicht. Betreiber sollten laut Paper Mitspracherechte bei ESG-Maßnahmen erhalten, um ökologische und ökonomische Ziele in Einklang zu bringen.
Fazit: Agilität entscheidet über Erfolg
Die Hotelimmobilienbranche bleibt attraktiv – aber sie verlangt neue Denkweisen. Entscheidungen dauern länger, Märkte reagieren differenzierter, und starre Strategien gehören der Vergangenheit an. „Die Zukunft der Hospitality liegt in agilen Strategien und zukunftsweisenden Partnerschaften“, fasst Martin Schaffer zusammen. Nur wer Expertise, Datenintelligenz und Menschlichkeit verbindet, wird in diesem neuen Marktzyklus bestehen.
