In der Schweiz zeichnet sich ein Wandel im Hotelinvestment und Hotelbetrieb ab: Angesichts hoher Baukosten, knapper Flächen und strenger Bauvorschriften gewinnen Conversions gegenüber Neubauten an Bedeutung. Hotels wie MotelOne in Zürich (in einem denkmalgeschützten Postgebäude) zeigen beispielhaft, wie der Umbau zum Markenhotel gelingt – und welche Herausforderungen und Chancen mit Konversionen verbunden sind.
Der Schweizer Hotelinvestmentmarkt präsentiert sich 2025 relativ resilient: Trotz Zinsen, hohen Kosten, US-Zöllen und globaler Unsicherheiten steigen sowohl Zimmerpreise als auch Auslastungsraten, und neue Projekte sind in der Planung. Dennoch zeigen sich markante regionale Unterschiede. Während in Bergregionen und touristischen Destinationen Neubauprojekte noch möglich sind, wird der Druck in Städten besonders spürbar – Flächen sind rar, Baukosten hoch, Auflagen streng. In diesem Umfeld gewinnen Konversionen (Umbauten, Neupositionierungen bestehender Objekte) als strategisches Instrument.
Ein aktuelles Beispiel für Neubau in der Schweiz ist das Sawiris-Projekt in Andermatt: Für die Andermatt Swiss Alps AG übernimmt Implenia den Bau eines Hotel- & Residences-Komplexes als Teil der Gesamtentwicklung «The Prime Alpine Destination». Dieses Projekt steht exemplarisch für die hohen Anforderungen und Investitionsvolumina, die Neubauten heute erfordern.
Konversionen in der Schweiz: Einige Leuchtturmbeispiele
- MotelOne Zürich – Umnutzung denkmalgeschütztes Gebäude: Das Zürcher MotelOne entstand durch Gesamtsanierung und Umnutzung einer ehemaligen Post. In einem denkmalgeschützten Altbau wurde ein Hotelkomplex mit rund 400 Zimmern realisiert – ein guter Beleg dafür, dass Konversion und Denkmalschutz kombiniert werden können.
- Palace Luzern – Mandarin Oriental Palace Luzern: Das traditionsreiche «Palace Luzern» wurde umfassend umgebaut und 2022 als Mandarin Oriental Palace neu eröffnet. Das Projekt kombinierte Restaurierung, Modernisierung und Integration einer starken Marke, um dem altehrwürdigen Haus neue internationale Strahlkraft zu verleihen.
- Renaissance Zürich Tower: Zwar kein reiner Konversionsfall, doch ein Beispiel für urbane Markenintegration: In einem Neubauturm wurden unter Einbindung des Marriott-Franchise-Modells 300 Hotelzimmer mit Restaurant- und Eventflächen geschaffen.
Vorteile, Risiken und Rahmenbedingungen
Vorteile:
1. Kosten- und Zeitersparnis gegenüber Neubau
2. Markenanschluss & Vertriebsvorteile
3. Nachhaltigkeit & Ressourcennutzung
4. Marktresonanz & Positionierung
Risiken:
– Umbaukosten & Finanzierung
– Markenstandards vs. Individualität
– Genehmigungen, Denkmalschutz & Baurecht
– Risiko Übersättigung & Markeninflation
– Marktzyklen & Amortisation
Einschätzungen und Marktentwicklungen in der Schweiz
Laut Branchenberichten ist der Schweizer Hotelinvestmentmarkt weiterhin aktiv. Werte und Projekte – insbesondere in Premiumsegmenten und touristisch starken Regionen – bleiben stabil. Investoren wie die Hotel Investments AG oder Hotelfonds signalisieren, dass auch Konversionsprojekte finanzierbar sind. In Städten mit Flächenknappheit und hohen Auflagen sind Konversionen eine zunehmend attraktive Lösung.
Handlungsempfehlungen
– Zielgerichtete Projektselektion
– Markenkonzept früh integrieren
– Flexibilität durch Soft Brands
– Kooperation mit Investoren & Marken
– Transparente Kommunikation & Storytelling
Der Schweizer Hotelmarkt steht (noch) nicht im Zeichen einer flächendeckenden Konversionswelle – aber die Zeichen stehen darauf. In wachsenden Städten, bei begrenzten Flächen und starkem Wettbewerbsdruck gewinnen Umbauten und Markenanschlüsse an Relevanz. Beispiele wie MotelOne Zürich und Basel, CitizenM und Ruby Hotel Zürich zeigen, dass der Konversionsweg möglich und attraktiv ist – wenn er gut geplant, finanziert und inszeniert wird. Für viele unabhängige Hotels wird der Wandel hin zur Markenhotellerie nicht mehr nur Option, sondern Notwendigkeit: Marke oder Bedeutungslosigkeit.
Die folgende Übersicht fasst einige bekannte Konversionsprojekte und markenorientierte Umnutzungen auf dem Schweizer Hotelmarkt zusammen. Sie zeigt, wie internationale Marken bestehende Gebäude in neue Hotelwelten transformiert haben.
- MotelOne Zürich: Umbau und Gesamtsanierung eines denkmalgeschützten Postgebäudes (Post Selnau). Eröffnung als MotelOne mit rund 400 Zimmern.
- MotelOne Basel: Sanierung und Umnutzung eines bestehenden Büro-/Hotelgebäudes. Integration der Marke MotelOne ins urbane Umfeld.
- CitizenM Zürich: Umbau eines bestehenden Gebäudes zu einem Lifestyle-/Designhotel der niederländischen Marke CitizenM. Fokus auf digitale Technologie, Kompaktheit und Design.
- Ruby Hotel Zürich: Integration der Ruby Hospitality Group. Umbau eines bestehenden Kino- und Büro-Gebäudes in ein Lean Luxury Hotel mit Fokus auf urbane, designorientierte Gäste.
- Mandarin Oriental Palace Luzern: Traditionshaus „Palace Luzern“ wurde umfassend restauriert und 2022 als Mandarin Oriental Palace neu eröffnet. Kombination aus historischer Substanz und internationalem Luxusmarken-Standard.
- Renaissance Zürich Tower: Neupositionierung eines modernen Neubaus als Marriott-Markenhotel. Zwar kein klassischer Umbau, aber ein Beispiel für urbane Markenintegration.
Die Schweizer Hotellerie zeigt, dass Konversionsprojekte in urbanen Zentren eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Internationale Marken nutzen Umbauten und Sanierungen, um sich an prominenten Standorten zu etablieren, ohne Neubauten realisieren.
