Während viele europäische Hospitality-Märkte im Schatten von Konjunkturflauten, hohen Zinsen und Baukosten stehen, signalisiert der Schweizer Hotelmarkt Kontinuität und Potenzial. Mit einem Marktvolumen von über CHF 33 Milliarden, aktiven Repositionierungen und einem wachsenden Interesse internationaler Investoren sorgte die Schweiz an der Expo Real in München auch 2025 für Gesprächsstoff und stabilisierender Gegenpol.
An der Expo Real 2025 war die Schweizer Hotellerie kein Hauptthema unter Immobilienentwicklern, Hotelgruppen und Investoren, doch unter Kennern kursierte der Eindruck: Der Schweizer Hotelmarkt zieht Interesse an. Schweizer Immobilen- und Hotelfachleute berichten davon, dass Investoren zunehmend ernsthaft prüfen, in die Schweiz zu expandieren oder bestehende Betriebe umzubauen.
In Gesprächen etwa am Stand «World of Hospitality» und in Panels zum «Hospitality Industry Dialogue» wurde mehrfach betont, dass Märkte mit «stabiler Nachfrage, hohem Sicherheitsgefühl und touristischer Vielfalt» besonders attraktiv sind – und hier sieht man direkt Parallelen zur Schweiz.
Marktwert, Transaktionen, Repositionierungen
Nach aktuellen Branchenstudien belief sich der Marktwert des Schweizer Hotelimmobilienbestands Mitte 2024 auf rund CHF 33,1 Milliarden, mit einem moderaten Wachstum von etwa 3% jährlich. Während viele Transaktionen zurückgingen, wird genau diese Entwicklung als potenzieller Ausgangspunkt für neue Investitionsimpulse betrachtet – vor allem durch Konversionen oder Repositionierungen von Bestandsobjekten.
Der JLL‑Snapshot betonte an der Expo Real 2025, dass Hotels in klassischen Resort-Regionen besonders angesagt sind, während Städte wie Zürich, Genf oder Basel noch hinter ihrem Reisepotenzial zurückbleiben – jedoch wachsendes Interesse zeigen.
Stärken im Schweizer Kontext
Mehrere Faktoren sprechen weiterhin für die Schweiz als Hotellerie-Standort:
- Touristische Vielfalt & Ganzjahresangebote – von Bergdestinationen über Seen und Städte bis hin zu exklusiven Regionen.
- Politische Stabilität, rechtliche Sicherheit und hoher Lebensstandard – ein Anker für Investoren in unsicheren Zeiten
- Attraktive Markenstrategie & Repositionierungs-Bedarf – viele Hotels zeigen Potenzial für High-End- oder Boutique‑Marken.
- Demand Resilienz – selbst in schwierigen Phasen zeigen sich Auslastungen und Preise in der Schweiz robuster als in Mitteleuropa.
Risiken und Hürden
Trotz des positiven Bildes gibt es auch in der Schweiz Herausforderungen:
- Weniger Flächenreserven in Städten – innerstädtische Bauprojekte sind teuer und stark reguliert.
- Hohe Kosten & Regulierungsdruck – Energiekosten, Personal und Baunormen belasten Margen.
- Marktuntergrenzen & Wettbewerbsdruck – in dezentralen Lagen fällt es schwer, Markenaffinität und Nachfrage konstant zu generieren.
Was die Expo Real 2025 sichtbar machte
Obwohl kein spezieller Schweiz-Deal in den offiziellen Messepublikationen hervorgehoben wurde, steht eines fest: Die Themen, die die Expo Real dominieren – Konsolidierung, Markenstrategie, Konversion, digitale Transformation – treffen auch auf die Schweiz zu.
Schweizer Akteure wurden oft als Zielmarkt genannt – in Gesprächen und Hintergrund-Interviews wurde mehrfach betont, dass die Schweiz ihr Potenzial internationaler Investoren mehr realisiert sehen will.
Kurz und gut: Der Schweizer Hotelmarkt bleibt ein Stabilitätsanker im europäischen Kontext – klein, aber stark. Während Deutschland und andere Märkte mit Überkapazitäten und Kostendruck kämpfen, profitiert die Schweiz von einer gesunden Nachfragebasis und hohen Qualitätsstandards. Die Expo Real 2025 hat gezeigt: Der Blick der Investoren geht wieder vermehrt in Richtung Alpen. Und die Schweiz? Sie steht bereit – diskret, solide und begehrt.
Der Schweizer Hotelmarkt im Kontext mit der Expo Real 2025
Der Schweizer Hotelmarkt präsentiert sich 2025 als stabiler, aber selektiv wachsender Markt. Im Umfeld der Expo Real 2025 zeigt sich, dass internationale Investoren die Schweiz als sicheren, hochwertigen und langfristig attraktiven Standort wahrnehmen.
Fazit: Der Schweizer Hotelmarkt gilt weiterhin als Qualitäts- und Stabilitätsmarkt im europäischen Vergleich. Trotz hoher Kosten und begrenzter Flächen bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Anlagen und Boutique- oder Lifestyle-Hotels ungebrochen. Für 2025 erwarten Analysten einen Anstieg der Transaktionen und eine stärkere Fokussierung auf nachhaltige Betreiberkonzepte. Internationale Marken sehen die Schweiz zunehmend als strategischen Ankerpunkt für die DACH-Region.
Nach drei Tagen Messebetrieb in München zieht die Expo Real 2025 Bilanz: Mit 1.742 Ausstellern aus 34 Ländern und rund 42.000 Besuchern zeigt sich die Immobilienmesse wieder auf stabilem Kurs. Besonders im Fokus: Der Hotel-Immobilienmarkt. Zwischen Konversionen, Fusionen und digitalen Geschäftsmodellen sucht die Branche nach Stabilität und neuen Wachstumswegen.
Zwischen Zuversicht und Realismus
Die Hallen der Messe München waren dicht gefüllt, die Stimmung überraschend positiv. Zwar wird 2025 kein Rekordjahr für die deutsche Hotellerie, doch die Branche zeigt sich widerstandsfähig. Die Nachfrage nach Übernachtungen bleibt stabil, der Stellenwert des Reisens ungebrochen. Im Vergleich zu anderen Assetklassen, etwa Büros oder Einzelhandel, stehen Hotelimmobilien bei Investoren wieder deutlich höher in der Gunst.
Kapital sucht Ziel – aber nicht in Deutschland
Sebastian Koch vom französischen Asset Manager Covivia kündigte an, den Hotelanteil im Portfolio von derzeit 20 auf 30 Prozent erhöhen zu wollen. Allerdings nicht in Deutschland – hier sei der Markt bereits stark vertreten. Der Fokus liegt auf Südeuropa, wo höhere Renditen und attraktivere Rahmenbedingungen locken.
Auch Christine Mayer von Cushman & Wakefield bestätigt: Deutschland sei im europaweiten Vergleich bei erzielten Zimmerpreisen Schlusslicht. Hinzu kommen laut Martin Schaffer von mrp Hotels strukturelle Hindernisse wie hohe Flughafengebühren und eingeschränkte Flugkapazitäten, die den Standort schwächen.
Neubau stagniert, Konversionen boomen
Einig ist man sich, dass Banken wieder Hotels finanzieren – allerdings bevorzugt Konversionen. Komplettneubauten sind laut Branchenstimmen vor allem noch für Family Offices realisierbar, die langfristig denken und Eigenkapital mitbringen. Dorint-Aufsichtsratschef Dirk Iserlohe bestätigte auf der Messe einen geplanten Neubau in Halle an der Saale, betonte aber, dass Projekte künftig primär im DACH-Raum umgesetzt werden. «Für mittelständische Gruppen ist es im Ausland schlicht zu schwierig», so Iserlohe.
Gleichzeitig wird die Branche konsolidierter: Mehr Übernahmen, mehr Zusammenschlüsse – das war ein klarer Tenor auf der Expo Real. Andreas Erben, CEO der Gorgeous Smiling Hotels, sprach von steigenden Energiekosten und wachsendem Wettbewerbsdruck. «Sicher ist: Der Markt wird sich weiter verdichten», so Erben.
Hotelperformance unter Druck
Das Treugast-Rating 2025 zeichnete ein differenziertes Bild. Laut CoStar-Daten lag die durchschnittliche Belegung der Hotels in Deutschland bis August bei 66 Prozent – ein Prozent höher als im Vorjahr, aber sieben Prozent unter dem Niveau von 2019. Der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis erreichte 113 Euro – zwar zwölf Prozent über 2019, aber vier Prozent unter dem Vorjahr. Damit bleibt der RevPAR (Erlös pro verfügbares Zimmer) nominal leicht über dem Vorkrisenniveau, real jedoch inflationsbereinigt um fast 20 Prozent zurück. «Das ist nicht kompensierbar», kommentierte Michael Lidl von Treugast. Die zentrale Frage lautet daher: Wann kommt der Aufschwung?
Technologie als Gamechanger
Während sich die Branche wirtschaftlich konsolidiert, eröffnet die Digitalisierung neue Chancen. Aroundtown, einer der grössten Hotelimmobilienhalter Europas, präsentierte mit AT World eine Plattform, die Hotels und andere Locations für Coworking und flexible Nutzung vernetzt – ein Geschäftsmodell, das an den Urban Sports Club erinnert. Mit einem Abo-Modell sollen Nutzer flexibel zwischen Hotels und anderen Arbeitsorten wechseln können, wobei die Einnahmen geteilt werden. «Die Digitalisierung ist für Hotels eine Riesenchance, um wirtschaftliche Potenziale zu erschließen», so David Turnbull von AT World. Bereits über 300 Locations seien auf der Plattform registriert – Tendenz steigend.
Zwischen Hoffnung und Anpassung
Die Expo Real 2025 zeigte eindrücklich: Die Hotellerie bleibt eine dynamische, anpassungsfähige Branche. Sie sucht neue Wege, reagiert flexibel auf Finanzierungsdruck, Energiepreise und technologische Veränderungen. Während Konversionen und Kooperationen an Bedeutung gewinnen, wird die Digitalisierung zum entscheidenden Schlüssel für Effizienz und Wachstum. Die grossen Fragen aber bleiben: Wann kehrt die Ertragskraft in der DACH-Region auf Vorkrisenniveau zurück – und wer nutzt bis dahin die neuen Chancen am besten?
Die Expo Real 2025 in München hat gezeigt, dass der deutsche Hotelimmobilienmarkt wieder an Bedeutung gewinnt. Nach mehreren Krisenjahren konsolidiert sich die Branche, wobei Themen wie Finanzierung, Konversionen, Digitalisierung und Energieeffizienz im Mittelpunkt stehen. Im Folgenden eine Übersicht zentraler Kennzahlen, Trends und Aussagen aus der Messe.
- 42.000 Besucher aus über 70 Ländern, 1.742 Aussteller aus 34 Nationen – ein leichter Anstieg gegenüber 2024.
- Hotelimmobilien stehen im Investorenranking wieder vor Büroimmobilien; besonders gefragt sind urbane Standorte und Ferienregionen.
- Covivia will den Hotelanteil im Portfolio von 20 auf 30 % erhöhen – Fokus auf Südeuropa statt Deutschland.
- In Deutschland stagnieren die Zimmerpreise: 113 EUR durchschnittlich pro Nacht, 4% weniger als 2024, aber 12% über 2019.
- Belegung in Deutschland laut CoStar-Daten: 66% (Stand August 2025) – 1% höher als 2024, aber 7% niedriger als 2019.
- RevPAR nominal +4% gegenüber 2019, inflationsbereinigt –19%.
- Treugast-Rating: Hotels in Deutschland schreiben solide Zahlen, aber der Aufschwung bleibt aus.
- Banken vergeben wieder Kredite – primär für Konversionen, nicht für Neubauten.
- Dorint kündigt Neubau in Halle (Saale) an, Fokus auf DACH-Region.
- Mehr Fusionen und Übernahmen im Hotelmarkt erwartet (z. B. Gorgeous Smiling Hotels plant Expansion über Partnerschaften).
- Digitalisierung als Wachstumstreiber: Aroundtown startet Plattform AT World – bereits über 300 Hotels für Coworking angemeldet.
- Technologische Modelle wie Coworking plus oder Hospitality as a Service gewinnen an Bedeutung.
Fazit: Die Expo Real 2025 zeigte, dass die Hotellerie zwischen Konsolidierung und Innovation steht. Während sich klassische Investoren auf Konversionen und bewährte Marken konzentrieren, öffnet die Digitalisierung neue Wege für Effizienz und alternative Nutzungskonzepte. Die Branche bleibt herausfordernd – aber sie bewegt sich.
