Die Bewertung von Hotels und Hospitality-Immobilien ist komplexer geworden. Während in den 1960er-Jahren noch kuriose Faustregeln kursierten, stützen sich Investoren und Betreiber heute auf datenbasierte Methoden. Ein Überblick über die wichtigsten Ansätze und ihre Vor- und Nachteile.
Was bedeutet Hospitality Valuation?
Die Bewertung von Hotels und anderen Hospitality-Assets unterscheidet sich deutlich von klassischen Immobilieninvestments. Der Wert ergibt sich nicht nur aus Lage und Gebäude, sondern vor allem aus der Betriebsleistung und den künftigen Ertragschancen. Damit ist die Hotelbewertung ein hybrides Feld zwischen Immobilienwirtschaft und Unternehmensanalyse.
Werttreiber von Hotels
Ob Lage, Marke oder Managementstrategie – zahlreiche Faktoren beeinflussen den Wert eines Hotels. Zentrale Kennzahlen sind Auslastung, Average Daily Rate (ADR) und Revenue per Available Room (RevPAR). Hotels, die mit klugem Revenue Management ihre Erträge maximieren, erzielen höhere Werte. Auch die Kapitalmarkt-Bedingungen, also Zinsen und Finanzierungsmöglichkeiten, spielen eine zentrale Rolle.
Methoden der Hotelbewertung
In der Praxis haben sich drei Ansätze etabliert: die Cap-Rate-Methode, das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) sowie der Sales-Comparison-Ansatz. Während die Cap-Rate-Methode einfach anwendbar ist und sich für stabilisierte Objekte eignet, erlaubt die DCF-Methode detaillierte Prognosen – ist jedoch abhängig von realistischen Annahmen. Der Sales-Comparison-Ansatz bietet sich an, wenn ausreichend Transaktionsdaten verfügbar sind, etwa bei standardisierten Kettenhotels.
Cap Rate – die schnelle Marktkennzahl
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) setzt den Net Operating Income (NOI) ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie gilt als Benchmark für Risiko und Rendite. Hotels weisen im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien höhere Cap Rates auf, da ihr Betrieb konjunkturabhängiger ist. Luxushotels in Toplagen liegen oft bei 6–7%, während riskantere Value-Add-Investments zweistellige Werte erreichen können.
DCF – die detaillierte Zukunftsrechnung
Das Discounted-Cashflow-Verfahren gilt als Königsdisziplin der Bewertung. Es basiert auf detaillierten Cashflow-Prognosen über mehrere Jahre, die auf den heutigen Wert abgezinst werden. Vorteil: Es lassen sich unterschiedliche Szenarien und Investitionszyklen modellieren. Nachteil: Schon kleine Abweichungen bei Annahmen wie Auslastung oder Preisentwicklung können den Ergebniswert stark verzerren.
Sales Comparison – Lernen von Transaktionen
Die Vergleichswertmethode orientiert sich an realen Hoteltransaktionen. Sie eignet sich besonders für Hotels mit klaren Benchmarks – etwa Preis pro Zimmer oder pro Quadratmeter. Ihre Aussagekraft hängt jedoch stark von der Verfügbarkeit valider Marktdaten ab. Da Transaktionen oft vertraulich sind, bleiben vergleichbare Daten in vielen Märkten rar.
Best Practices für die Bewertung
Experten raten dazu, mehrere Methoden parallel anzuwenden und deren Ergebnisse zu triangulieren. So lassen sich blinde Flecken vermeiden und realistische Bandbreiten ableiten. Da Hotelmärkte zyklisch und volatil sind, sollten Bewertungen regelmäßig aktualisiert werden. Nur so lassen sich fundierte Kauf- oder Verkaufsentscheidungen treffen.
Quellen: EHL, Hotel Inside, CBRE
Ein Vier-Sterne-Hotel in der Zürcher Innenstadt mit 100 Zimmern, Restaurant und klassischer City-Lage: Wie würden Experten den Wert einer solchen Immobilie einschätzen? Ein Blick auf den Bewertungsprozess zeigt, welche Faktoren und Methoden in der Praxis zum Einsatz kommen.
Die Bewertung eines Hotels ist ein komplexer Prozess, bei dem Immobilienwirtschaft und Betriebsanalyse zusammenfließen. Im Fall eines Vier-Sterne-Hotels mit 100 Zimmern und eigenem Restaurant in der Zürcher Innenstadt würden Gutachter zunächst die zentralen Rahmenbedingungen erfassen: Lagequalität, Größe, Ausstattung, Markenstärke und Betriebsführung.
Ein entscheidender Faktor ist die operative Performance. Kennzahlen wie Auslastung, Average Daily Rate (ADR) und Revenue per Available Room (RevPAR) geben Hinweise darauf, wie effizient das Hotel arbeitet. In einer Stadt wie Zürich, die von Geschäftsreisenden und internationalen Touristen lebt, sind stabile Auslastungen ein Pluspunkt. Ergänzend wird die Rolle des Restaurants betrachtet – häufig als Serviceleistung und nicht primärer Profitbringer, aber dennoch wichtig für das Gesamtprofil.
Zur Wertermittlung würden Experten mehrere Methoden heranziehen. Die Cap-Rate-Methode setzt den jährlichen Net Operating Income (NOI) ins Verhältnis zur erwarteten Rendite und liefert einen schnellen Indikator. Detaillierter ist das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF), bei dem künftige Cashflows über einen Zeitraum von meist zehn Jahren prognostiziert und auf den heutigen Wert abgezinst werden. Zusätzlich könnte die Vergleichswertmethode herangezogen werden, sofern es aktuelle Transaktionen vergleichbarer Hotels in Zürich oder anderen Schweizer Städten gibt.
Ein solches Bewertungsverfahren zeigt: Der Wert eines Hotels ergibt sich nicht allein aus Baukosten oder Lage, sondern aus der Fähigkeit, dauerhaft Erträge zu generieren. Für Investoren ist entscheidend, wie gut das Hotel im Wettbewerb positioniert ist und ob die operative Führung nachhaltig gestaltet ist.
