Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt der Hotelimmobilienmarkt stabil. Experten sehen Chancen durch Repositionierung, Technologie und selektives Wachstum.
Trotz geopolitischer Spannungen, steigender Finanzierungskosten und verhaltener Konsumstimmung bleibt der europäische Hotelimmobilienmarkt laut Experten chancenreich. Das ist Fazit des „mrp hotels quarterly“, einem digitalen Linkedin-Live-Event, bei dem Brancheninsider und Immobilienprofis die Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 diskutierten.
Im Mittelpunkt des Expertenpaneels von mrp hotels, ECE Work & Live, numa group und Raiffeisen Research stand die Frage: „Hotelinvestment- & Betreibermarkt – Risiko oder Rendite?“. Die Einschätzung der Experten fiel differenziert, aber optimistisch aus.
Conversions statt Neubauten
Die Zinswende hat Investitionen im Gewerbeimmobilienbereich erschwert. Dennoch zeigen aktuelle Daten laut Fabian Blasch (Raiffeisen Research) erste Erholungstendenzen: So sei das Transaktionsvolumen im Commercial-Real-Estate-Sektor im ersten Quartal 2025 um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Preise zögen leicht an, wenngleich die Konsumentenstimmung – insbesondere in Deutschland und Österreich – weiter unter dem EU-Durchschnitt liege. Blasch: “Ein verhaltener, aber spürbarer
Optimismus kehrt zurück.“
Die Nachfrage nach Hotelimmobilien bleibe hoch. Ein Schwerpunkt liege dabei zunehmend auf Refurbishments und Conversions statt auf Neubauten. Gleichzeitig führe der Mangel an neuen Projekten zu steigenden Immobilienpreisen. Transaktionen wie die Übernahme des Mandarin Oriental München belegten den Trend zur markengetriebenen Expansion. „Wir sehen einen klaren Fokus auf europäische Metropolen mit hoher Leisure-Nachfrage und internationaler Reichweite. An solchen Standorten sind hohe Raten realisierbar. Aufgrund der hohen Einstandspreise muss jeder Quadratmeter wirtschaftlich gedacht sein“, so Caspar Kraushaar von ECE Work & Live. Seit den 1970er Jahren realisiert das Unternehmen große Quartiers- und Entwicklungsprojekte, darunter Hotels, Wohnanlagen, Büros und Logistikflächen in Deutschland und Europa.
Betreibermarkt im Wandel
Betreiberverträge unterliegen laut der Experten neuen, gestiegenen Anforderungen: Performance-Tests, Kündigungsrechte und performanceabhängige Anpassungsmechanismen prägen neue Vereinbarungen. Investoren achteten demnach stärker auf die wirtschaftliche Stabilität der Betreiber und deren Faktoren beim Verkauf. Franchisemodelle böten Chancen, setzten aber klare Anforderungen an Standortwahl und Betreiberqualität.
„Wir sehen enormen Kostendruck bei vielen klassischen Betreibern. Umso wichtiger ist es, dass unser Modell schlank, technologiebasiert und datengetrieben bleibt. Die Lease Coverage Ratio (LCR) muss bei mindestens 1,4 liegen, sonst wird es auch für uns als Betreiber nicht nachhaltig”, Sven Küstermann, Director Real Estate Expansion bei Numa. “Das heißt: Die operativen Erträge müssen die Pacht um 40 Prozent übersteigen. Andernfalls fehlt es an nachhaltiger Tragfähigkeit für Betreiber und Investoren.“ Numa ist die Hotel- und Apartmentmarke der Numa Group, eines in Berlin ansässigen Unternehmens.
Marktdynamik: Stagnation in DACH, Chancen in Südeuropa
Während die Übernachtungszahlen in DACH-Metropolen wie Stuttgart, Frankfurt am Main, München oder Wien im ersten Halbjahr 2025 stagnierten oder sogar rückläufig seien, überträfen Märkte wie Kopenhagen, Lissabon und Stockholm das Vorjahresniveau. „Wir sehen sehr viele Opportunitäten am Markt – aber entscheiden uns ganz bewusst für wenige Projekte”, so Küstermann. Eine Vielzahl an Projekten orientiere sich mehr an der Developer-Perspektive, als aus der Betreibersicht heraus. Der Markt sei realistischer geworden. Vieles an Conversion-Themen sei nicht wirtschaftlich tragfähig oder kein geeigneter Hotelstandort. Weiterhin bleibe aber das Thema Conversion einer der Wachstums- und Chancentreiber im Betreibermarkt. Der richtige Blickwinkel und verlässliche Daten seien hier der Schlüssel.
Performance: Stabil auf hohem Nivea, aber ausgebremst im Ausblick
Die Auswertung des Asset-Management-Portfolios von mrp hotels zeige für das erste Halbjahr ein starkes Umsatz- und Ergebniswachstum (RevPAR: +9 Prozent gegenüber Vorjahr, GOP pro verfügbarem Zimmer +11 Prozent). Für das zweite Halbjahr werde jedoch eine Seitwärtsbewegung erwartet: Wirtschaftliche Unsicherheit und die starke Vorlage aus Q4 2024 bremsen das Wachstum, so die Experten. „Eine nachhaltige Betreiberprofitabilität erfordert ein tiefes Verständnis der Mikrolage und der Marktzyklen sowie eine flexible Betriebsstrategie“, schlussfolgerte Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels.
Fazit: “Attraktives Spielfeld für Investoren”
Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigt die Analyse: Der Hotelmarkt erfährt stabile Nachfrage und bietet hohe Resilienz sowie starke Markenentwicklungsperspektiven. „Die Kombination aus technologiegestützten M&A-Strategien, produktseitiger Repositionierung und langfristiger Plattformbildung macht den Markt auch 2025 zu einem attraktiven Spielfeld für risikobewusste renditeorientierte Investoren“, resümiert Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels. red/nz
