Der europäische Hotelmarkt steht vor einer deutlichen Erholung. Zu diesem Schluss kommen die Experten der großen europäischen Immobiliendienstleister. Laut einem aktuellen Report der ahgz gibt es positive Einflussfaktoren wie die erwarteten Zinssenkungen, andererseits existieren auch Risiken. Hintergründe, neue Zahlen und Fakten von Fachautor Karl-Heinz Goedeckemeyer.
Trotz eines herausfordernden Jahres für die europäische Hotellerie, geprägt von geopolitischen Unsicherheiten, steigenden Kosten und mit einigen Insolvenzen, zeigte sich die Branche bemerkenswert widerstandsfähig. Da die Hotelmärkte Europas bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 an Fahrt gewannen, erwarten viele Experten eine deutliche Markterholung 2025.
Im Gegensatz zum Vorjahr, das eher kleinere Transaktionen sah, rechnen Beratungsunternehmen dieses Jahr mit vielen Verkäufen, getrieben durch den Verkauf einzelner Objekte und die Rationalisierung großer Portfolios. In diesem Jahr dürften Investoren größere Deals anstreben, um schneller zu skalieren und den Wert ihrer Portfolios zu steigern. Das größte Volumen wird in den Gateway-Städten Großbritanniens, Spaniens, Italiens und Frankreichs erwartet, da Investoren diese Märkte weiterhin als attraktiv einschätzen. Im Vordergrund stehen dabei Segmente, die bereits 2024 favorisiert wurden: Serviced Apartments (Extended Stay) und Luxushotels.
Steigende Reisenachfrage, aber Druck auf die Margen
Die Geschäftsentwicklung in der Hotellerie selbst wird überwiegend positiv beurteilt. Laut aktueller Erhebungen ist die Reisenachfrage weltweit weiter im Aufschwung.
Allerdings dürfte sich das Wachstum des RevPar (Erlös pro verfügbares Zimmer) in der europäischen Hotellerie von einer mittleren einstelligen Rate 2024 auf eine niedrige einstellige Rate 2025 verlangsamen, prognostiziert Fitch Ratings. In diesem Szenario stehen insbesondere asset-lastige Hotelbetreiber mit eigenen Immobilien vor größeren Herausforderungen, da ihre Preissetzungsmacht nachlässt und der inflationäre Kostenanstieg die Margen belastet.
Die Buchungen für Meetings, Events und Konferenzen bleiben aber voraussichtlich robust, sodass sich die starke Performance im entsprechenden Marktsegment 2025 fortsetzen dürfte. Fitch erwartet zudem, dass der Geschäftsreiseverkehr seine Dynamik beibehält und möglicherweise das Niveau vor der Pandemie übertrifft. Das stützt die Erholung der städtischen Märkte.
Trotz politischer Umwälzungen gibt es deutliche Anzeichen, dass sich die Konjunktur 2025 aufhellt. Zinssenkungen der Zentralbanken dürften die wirtschaftliche Erholung in Europa fördern und die Finanzierung von Core-Immobilienstrategien verbessern, ist einem Report von Savills zu entnehmen.
Strategien an neues Umfeld anpassen
Gleichwohl ist der europäische Hotelmarkt nach wie vor fragmentiert, so dass nicht alle Strategien für jeden Investor geeignet sind. Da zudem die Preise für Immobilien gestiegen sind, ist es schwierig, Portfolios zu kaufen. „Hinzu kommt, dass bestimmte Hotelinvestitionsstrategien angepasst werden müssen, wenn ein Eigentümer beschließt, neue Märkte in Europa zu erschließen“, sagt Tina Yu, Partner bei KSL Capital Partners.
Zu berücksichtigen ist auch, dass Hotels in den letzten beiden Jahren vom Rückgang der Immobilienklasse Büro profitiert haben. Da sich der Büromarkt allmählich erholen dürfte und Investoren darauf reagieren werden, werden Hotelimmobilien dadurch künftig eher ausgebremst.
Projekt Appenzeller Huus
Tourismus übertrifft fast überall Vorkrisenniveau
Die deutliche Erholung an den Hotel-Investmentmäkten ist auch auf den anziehenden Tourismus zurückzuführen, der im vergangenen Jahr laut UN Tourism 98 Prozent des Niveaus vor der Pandemie wiedererlangte. Alle europäischen Subregionen außer Mittel- und Osteuropa übertrafen das Vorkrisenniveau. Das Welttourismusbarometer von UN Tourism verzeichnete weltweit 1,4 Milliarden internationale Touristenankünfte.
Europa meldete, gestützt durch starke Nachfrage innerhalb der Region, 747 Millionen Ankünfte, ein Plus von 1 Prozent gegenüber 2019 und 5 Prozent gegenüber 2023. UN-Tourism-Generalsekretär Zurab Pololikashvili erwartet, dass das Wachstum 2025 anhält, angetrieben durch starke Nachfrage, die zur sozioökonomischen Entwicklung etablierter und aufstrebender Reiseziele beiträgt.
Der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland erreichte 2024 ein Transaktionsvolumen von nur 1,5 Milliarden Euro, vergleichbar mit 2023, berichtet CBRE. „Wir beobachteten 2024 eine deutliche Zunahme der Aktivitäten, auch wenn das Volumen dies nicht widerspiegelt. Es gab keine extrem hochpreisigen Deals oder Portfolioallokationen, aber acht Abschlüsse über 50 Millionen Euro“, erklärt Helena Rickmers, Leiterin des Hotelinvestments bei CBRE Deutschland. Für das laufende Jahr erwartet Rickmers eine positive Entwicklung und Erholung des Marktes.
Gleichwohl ist der europäische Hotelmarkt nach wie vor fragmentiert, sodass nicht alle Strategien für jeden Investor geeignet sind. Da zudem die Preise für Immobilien gestiegen sind, ist es schwierig, Portfolios zu kaufen. „Hinzu kommt, dass bestimmte Hotelinvestitionsstrategien angepasst werden müssen, wenn ein Eigentümer beschließt, neue Märkte in Europa zu erschließen“, sagt Tina Yu, Partner bei KSL Capital Partners.
Im Vereinigten Königreich zeigte der Hotelmarkt deutlich mehr Dynamik. „Mit 6,3 Milliarden Pfund verdreifachte sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr und erreichte das Niveau von 2019“, betont Philippa Goldstein von Knight Frank. Der Anstieg kehrte einen dreijährigen Rückgang um und wurde durch die Erholung der Hotelbetriebe, starke Fundamentaldaten und wachsendes Investorenvertrauen unterstützt.
Projekt Hotel & Resort Regina Grindelwald
Auf welche Segmente setzen Investoren?
Wie im Vorjahr konzentrieren sich viele Investoren auf Luxus und Lifestyle. Anleger bevorzugen erstklassige Destinationen und das Luxussegment, besagt ein Jahresausblick von mrp consulting. Laut CoStar-Daten stiegen die durchschnittlichen Tagesraten für Luxushotels in Europa bis Ende Oktober 2024 auf 489,09 US-Dollar, ein Plus von 5,2 Prozent gegenüber 2023. Im Nahen Osten und Afrika lagen die Preise bei 313,56 US-Dollar.
Das Luxussegment profitiert vom Wachstum der sehr vermögenden Privatpersonen (UHNWIs), deren Zahl zwischen 2023 und 2028 um über 28 Prozent zunehmen soll. Die höchsten Anteile von UHNWIs werden gemäß der Nordic Hotel Consulting Group in Nordamerika und Asien gesehen, wo die Zahl der UHNWIs voraussichtlich deutlich steigen wird, was einen starken Anstieg der Vermögensbildung widerspiegele.
Dieses Wachstum werde sich auch auf die Luxushotellerie auswirken, da wohlhabende Personen zunehmend nach unvergesslichen Erlebnissen suchen, erläutert Henry Hakala, Senior Consultant bei Nordic Hotel Consulting.
Neben dem Luxussegment bieten sich Chancen im Extended Stay-Bereich. Dieses Segment wächst, da Hoteliers schlankere Betriebsabläufe priorisieren und Gäste eine Mischung aus Business und Freizeit bevorzugen. So sind Hospitality-Gruppen wie Accor, Wyndham und Hyatt in das gehobene Extended-Stay-Segment eingestiegen und dort verstärkt aktiv.
