Erfolgreiche Premiere: Am ersten Hotel-Immobilienforum der Schweiz in der Alten Börse in Zürich haben sich am Dienstag mehr als 100 Hoteliers, Hospitality-, und Immobilienexperten, Investoren und Partner von Hotel Inside getroffen. Fazit: hochkarätige Referenten, spannende Themen und neue Erkenntnisse zum Hotel-Immobilienmarkt. Organisiert wurde der für die Schweiz neuartige Fachanlass von Hotel Inside und Hotelinvest.
Hotel Inside-Talks am Hotelimmobilien Forum Schweiz:
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Das erste Hotel-Immobilienform fand in der Alten Börse beim Paradeplatz mitten in der City von Zürich statt. Dort, wo früher Aktien gehandelt wurden, trafen sich am Dienstag nach 15 Uhr Hotelexperten, Hoteliers, Betreiber, Immobilien- und Finanzfachleute, um über Trends, Entwicklungen und die Zukunft des Hotel-Immobilienmarktes in der Schweiz und in der DACH-Region zu diskutieren. Auf dem Podium standen hochkarätige und ausgewiesene Hotel- und Immobilienexperten. Im alten Börsensaal lauschten mehr als 100 Teilnehmende den spannenden Worten und Thesen der Insider – darunter viele Mitglieder des Hotel Inside Clubs.
Organisiert und durchgeführt wurde das Forum von Hotel Inside und Hotelinvest. Moderator war Professor Norbert Hörburger (Fachhochschule Graubünden), Mitinhaber von Hotelinvest. «Börse und Hotelmarkt haben viele Gemeinsamkeiten», so Professor Hörburger», «beides sind dynamische Systeme, geprägt von Angebot und Nachfrage, von Chancen und Risiken, von Visionen und Mut zur Investition.»
Das neuartige Event-Format hat sich bewährt (vgl. Video-Umfrage auf Hotel Inside). Im Zentrum des Anlasses stehen Referate zu jährlich wechselnden Fokusthemen. Es geht darum, die jüngsten Trends, Zahlen und Fakten zum Schweizer Hotelmarkt aufzuzeigen. Das Start-Referat hielt Dr. Kerstin Hansen (Resarch & Strategy Real Estate DACH, UBS Asset Management). Die UBS-Hotelfinanzexpertin sprach über das aktuell «schwierige makro-ökonomische Umfeld», da globale Konflikte und Krisen (Kriege, Inflation usw.) auch den Immobilienmarkt betreffen. Ein Lichtblick in diesem Umfeld seien die Zins-Entscheide der Schweizer Nationalbank (SNB). Davon profitierten Investoren, da Fremdkapital in der Schweiz wieder günstiger werde. «Der Schweizer Hotellerie geht es gut, man verzeichnet seit 2022 Rekordzahlen bei Auslastung und Raten, die internationalen Gästemärkte wachsen (Beispiel USA), der Inlandtourismus ist stabil. Wir dürfen zuversichtlich sein.»
Im zweiten Referat sprach Andrea Bernhard, Hospitality- und Real-Experte bei Wüest Partner, über Ist-Zustand und Zukunft des Hotel-Immobilienmarktes. Die wichtigsten Thesen und Fakten: Die Anzahl Hotels in der Schweiz nimmt laufend ab, dafür entstehen grössere Hotels mit mehr Zimmern. Vor allem in der Westschweiz verzeichne man ein Wachstum bei Hotelimmobilien, so Bernhard.
Der Schweizer Hotelmarkt zeigt sich seit vier Jahren stabil, die Zimmerpreise stiegen 2024 um 2,9 Prozent. Auch der Marktwert der Schweizer Hotellerie steigt und liegt derzeit bei 33,1 Milliarden Franken, so Bernhard, der den Forum-Gästen ein von Wüest Partner realisiertes Destinations-Ranking präsentierte. Gute Destinationen für Hotelinvestitionen sind dabei überraschenderweise Ortschaften wie Meiringen oder Spiez im Berner Oberland.
Führend, wenn es um aktuelle Zahlen und Fakten zur weltweiten Hotellerie geht, ist STR. Denise Seeholzer, Senior Account Manager DACH bei STR in London, präsentierte die jüngsten Zahlen und Entwicklungen in der Schweiz und im DACH-Raum. Fazit: Der globale Reiseboom führt dazu, dass weltweit eine gute Nachfrage nach Hotelübernachtungen existiert – und dies bei gleichzeitigem Wachstum der Hotelzimmerraten. Davon profitiert auch die Schweiz, wo die Durchschnittsraten (ADR) «wachsen». «Hotels können höhere Preise durchsetzen, da sie sich auf wertschöpfende Gäste fokussieren», wie Denise Seeholzer sagt. Entstehen nicht zwangsläufig Überkapazitäten, wenn immer grössere Hotels mit mehr Zimmern entstehen? «Nein, der Markt kann das aufgrund der touristischen Nachfrage verkraften», betont Denise Seeholzer
Im vierten Referat sprach der Hotelexperte Urs Simeon (Partner bei der Fanzun AG) über die Entwicklung der Anlagekosten bei Hotelprojekten in der Schweiz. Wo liegen die Kostentreiber und welche regionalen Unterschiede bestehen? Fest steht: Pauschale Kostenkennwerte pro Zimmer liessen sich nicht eruieren. Die Bandbreite sei sehr gross. Der Bauherr könne die Kosten massgeblich beeinflussen, so Urs Simeon. «Dass ein Hotelprojekt gelingt, braucht es einen ganzheitlichen Ansatz mit einer Design-Strategie.» Gefragt seien «durchdachte Konzepte» und eine «möglichst optimale Flächenproduktivität». Eine frühzeitige und verbindliche Planung sei, so Urs Simeon, «erfolgsentscheidend». Man müsse zudem Anlagekosten, Gebäudekosten und Baukosten klar trennen.
Eva White, Senior Consultant bei Hotelinvest, sprach über die Chancen und die Positionierung von hybriden Hospitality-Konzepten. Was ist ein hybrides Hotel? Laut Eva White gibt es ein breites Spektrum von hybriden Konzepten. «Wir stellen in diesem Segment ein starkes Wachstum fest.» Neue Lebens-, Arbeits- und Freizeitformen führten dazu, dass die Menschen andere Bedürfnisse hätten, wenn sie reisten. Fest steht: Hybride Hotelprodukte sind «schwer zu standardisieren, zu skalieren und folglich auch zu finanzieren», so Eva White. Trotzdem werden hybride Konzepte eine gute Zukunft haben.
Urs Wietlisbach ist Mitgründer und Mitinhaber der weltweit tätigen Finanzgesellschaft «Partners Group» mit Hauptsitz im Kanton Zug. Der Milliardär und Inhaber des Kulm Hotels in Arosa sprach über seine 200-Millionen-Investition im Kulm Hotel, das in den nächsten drei Jahren komplett umgebaut und 2028 als Luxus-Sporthotel eröffnet werden soll.
Wietlisbach und sein Hotelmanager, Bardhyl Coli, gaben den Forum-Gästen spannende Einblicke in das neuartige Kulm-Projekt. Ziel ist ein Ganzjahreshotel mit 210 Mitarbeitenden, 624 «warmen» Betten und Apartments. Über Zweitwohnungen sowie bewirtschaftete Wohnungen will man die Hotelinvestition von über 200 Mio. Franken finanzieren. Aus dem Kulm Hotel so etwas wie ein «Club», eine Community für Sportbegeisterte und andere Gäste entstehen.
Fokusthema III war der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) gewidmet. SGH-Direktor Peter Gloor stand diesmal nicht auf dem Podium (war Gast am Forum), sondern sein Team-Mitglied Reto Grohmann (Leiter Beratungen SGH).
Kurzfassung seiner Ausführungen: Cash-Flow und DCF-Bewertung bilden nach wie vor die Grundlage, wenn es um die Höhe der Finanzierung von Hotelinvestitionen geht. Grohmann sprach über interessante Kombinationen bei Finanzierungen, zum Beispiel über Kantone (Tourismusunterstützung) und die Schweizer Berghilfe. Immer wichtiger bei der Hotelfinanzierung würden die ESG-Kriterien. «Hotels und Investoren müssen diese ESG-Kriterien erfüllen, wenn sie Kredite erhalten wollen.» Und: «Das Thema Finanzierung von betriebsnotwendigen Personalhäusern wird immer wichtiger. Wir von der SGH dürfen solche Projekte auch mitfinanzieren.»
Das Finale des ersten Hotel-Immobilien-Forums der Schweiz in Zürich bestritten Moderator Prof. Hörburger und Martin Schaffer, Gründer und Mitinhaber der renommierten Beratungsgesellschaft mrp hotels (Wien, Berlin und München). Schaffer gilt als einer der kompetentesten Hospitality-Experten in der DACH-Region. In einem spannenden Frage- und Antwort-Spiel fassten die beiden Hotelexponenten die wichtigsten Erkenntnisse des Forums 2025 zusammen. Dabei zeigte sich, dass zwischen Deutschland. Österreich und der Schweiz zum Teil markante Unterschiede existieren, wenn es um Realisierung und Finanzierung von Hospitality-Projekten geht.
Beispiel: Aufgrund höherer Zinsen ist die Finanzierung von Hotelprojekten aktuell in Deutschland und Österreich «problematischer» als in der Schweiz, wie Martin Schaffer betont. Die höheren Zinsen führten in Deutschland und Österreich zu einer «Dämpfung der Investmenttätigkeit», so Schaffer. Auch das Umfeld für Hotelbetreiber werde in der DACH-Region zunehmend schwieriger, die Insolvenzen von Lindner Hotels und Achat seien Beispiele dafür. Was die Schweiz betrifft, gibt sich Schaffer zuversichtlicher: Der Schweizer Tourismus sei dank hoher Internationalität stabiler und besser aufgestellt als zum Beispiel die österreichischen Tourismusregionen.
Partner des Forums
Die folgenden Firmen und Organisationen unterstützen das Hotel-Immobilienforum von Hotel Inside und Hotelinvest:
- UBS
- Wüest Partner
- HRS
- Kährs
- mrp hotels
- STR
- Kaldewei
- HotelPartner
- Krucker Interior Design
- Nespresso
- Bindella
- E-Guma
- REDiFly
Hintergrund zum Forum
Hotel Inside und Hotelinvest lancierten das erste Hotelimmobilien-Forum in der Schweiz. Mit dem neuartigen Fach-Anlass soll eine Lücke im Bereich des Hotelimmobilienmarktes Schweiz geschlossen werden. Das Forum wird im Jahresrhythmus jeweils im Januar stattfinden. Die erste Austragung hat am 14.Januar 2025 in der Alten Börse in Zürich stattgefunden.
Das Hotelimmobilien-Forum Schweiz vermittelt spezifisches Wissen und Know-how und bietet eine einzigartige Netzwerk-Plattform. Es ist in dieser Art eine Novität im Schweizer Hospitality-Markt. Persönlichkeiten und Experten aus der Schweizer Hotel-Immobilienszene befassen sich mit den Herausforderungen der Branche, stellen neuartige Projekte vor und geben Einblicke in Realisierung- und Finanzierungsprozesse. Dazu werden die jüngsten Zahlen und Fakten zum Schweizer Hotel-Immobilienmarkt präsentiert. Ein weiterer Themenschwerpunkt sind die aktuellen Trends in der Schweizer Hospitality-Branche.
Bildlegende Hauptfoto: Professor Norbert Hörburger, Moderator des Forums.
