Laut der Analyse “mrp hotels Quarterly” ist die Stimmung auf dem Immobilienmarkt verhalten. Der Grund: Die schwache Konjunktur in Deutschland.
Eine schwache konjunkturelle Nachfrage, die hohen Anforderungen der Banken an Finanzierungen, ein gehemmtes Betreiberwachstum und der Einfluss von KI auf den Hotelbetrieb: Das sind die Themen, die den Hotelimmobilienmarkt zum Jahresende hin umtreiben, und Fazit der vierteljährlich erscheinenden Analyse „mrp hotels Quarterly“ des gleichnamigen Hotelberatungsunternehmen mrp hotels.
„Zum Ende des Jahres ist die Stimmung bezüglich Umsatzperformance im Jahr 2025 auf dem Hotelmarkt etwas verhalten, wir sehen eine Seitwärtsbewegung. Viele Akteure in der DACH-Region sorgen sich mit Blick auf die schwache Konjunktur in Deutschland“, sagt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels.
„Vor dem Hintergrund der schlechten Stimmung im produzierenden Gewerbe und Schwierigkeiten von Großkonzernen, die sonst die Wirtschaft treiben, befürchten wir Einsparungen bei Dienstreisen, Fortbildung und so weiter.“
Meistgelesener ArtikelMartin Schaffer, Geschäftsführender Partner, mrp hotels
Schaffer beobachte außerdem ein gehemmtes Betreiberwachstum. Als eine der Folgen der stark reduzierten Projektpipeline aufgrund hoher Zinsen und niedriger Verkaufsfaktoren sehe der Experte weniger neue Hotelprodukte an den Markt kommen. Serviced Apartments treiben demnach derzeit das Development-Geschehen. Conversions seien leichter zu realisieren als Greenfield Developments, insbesondere aufgrund des hohen Leerstands im Office Bereich. Traditionelle Betreiber müssen ihre Konzepte optimieren, um unter den aktuellen Marktbedingungen EBITDAs zu sichern, so Schaffer. „Aufgrund der komplexen Finanzierungsbedingungen der Banken werden alternative Finanzierungen immer wichtiger, allerdings sind diese häufig zu teuer für die Hotelbranche.“
Thomas Loretz, Managing Director bei i Live, schildert seine Erfahrungen aus Betreibersicht. Er ist überzeugt: Die Projektpipeline werde über den Gesamtmarkt gesehen schrumpfen. „Derzeit sehen wir vor allem noch Projekte in Fertigstellung, die aus Vorkrisenzeiten stammen. Die herausfordernde Gemengelage aus Baukosten, aktuellen Zinsen und stark erhöhten Eigenkapitalforderungen der Banken machen es im Moment nicht einfach.“ Loretz erwarte daher ein verlangsamtes Wachstum beim Hotelneubau, weil dieser sich schlichtweg deutlich schwieriger rechne.
“Wir haben uns darauf eingestellt, neue Hotelflächen auch über Refurbishments zu generieren. Andererseits bietet das aktuelle Umfeld aus unserer Sicht beachtliche Chancen für Eigenkapitalstarke Developer-/Operator-/Investoren-Kooperationen.“
Thomas Loretz, Managing Director, i Love
Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz
Hannah Struck, Asset Manager bei mrp hotels, sieht rund um das Thema künstliche Intelligenz und Digitalisierung noch viel Potenzial in der Hotellerie. Beispielsweise im Personal- und Food & Beverage-Bereich – Stichwort Urlaubsplanung und Zeittracking. Auch beim Datenmanagement, was insbesondere das Revenue Management betrifft, sehe Struck für die nächsten Jahre Möglichkeiten zur Optimierung mithilfe von KI.
Thomas Loretz lege bei i Live und Rioca großen Wert auf Communities. Diese funktionierten durch den persönlichen Kontakt vor Ort, der nicht durch eine KI oder Roboterautomatik ersetzt werden könne. Daher wollte Loretz KI vornehmlich hinter den Kulissen einsetzen, um Abläufe wie das Booking effizienter zu gestalten.
Vorkrisenniveau nicht erreicht
Das Hotelberatungsunternehmen hat seine Kundendaten analysiert und kam zu folgendem Ergebnis für das erste bis dritte Quartal: Die Belegungszahlen stiegen von Januar bis September 2024 um 4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr, blieben aber noch hinter den Referenzwerten von 2019 (-6 Prozentpunkte im Vergleich) zurück.
Während die erste Jahreshälfte einen leichten Rückgang in der Zimmerrate im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete, führte laut der Analyse die positive Performance der Sommermonate bedingt durch Events und Veranstaltungen (EM, Konzerte etc.) zu einer Stabilisierung der Average-Daily-Rate (ADR).
Der Gross Operating Profit (GOP) pro verfügbarem Zimmer zeige eine Steigerung im Vergleich zu 2023 (vgl. +5 Prozent). Dies sei neben erhöhten Belegungsraten insbesondere auf ein verbessertes Kostenmanagement zurückzuführen. Das Vorkrisenniveau werde aufgrund der erhöhten Kostenstruktur allerdings nicht erreicht (-6 Prozent im Vergleich).
Ausblick auf der vierte Quartal
Aktuelle Prognosen spiegeln laut mrp eine stabile Erwartungserhaltung der Hotels für das letzte Quartal wider. Insbesondere aufgrund von leicht schwächelnden Meetings, Incentives, Conventions und Exhibitions (MICE) werde nur mit einem leichten Anstieg in der Belegung sowie in der Zimmerrate im Vergleich zum Vorjahr gerechnet.
„Im Endeffekt setzt sich der Trend fort. Der prognostizierte GOP pro verfügbarem Zimmer liegt weiterhin unter dem Vorkrisenniveau. Die Hauptkostentreiber bleiben Personal- und Energiekosten. Der Food & Beverage-Bereich ist zudem von der Teuerung der Waren betroffen.”
Hannah Struck, Asset manager, mrp hotels
Prognose für das Jahr 2025
Für das kommende Jahr erwarten die Experten eine moderate Steigerung der Topline. Während sich die Belegungsraten an das 2019-Niveau annähern, werde das ADR-Wachstum vornehmlich Inflationseffekte ausgleichen. „Für 2025 gehen wir von einer weitestgehenden Annäherung an die Vor-Corona-Zahlen aus. Allerdings weiterhin mit etwas Unsicherheit behaftet, da sich Trends wie das kurzfristige Buchungsverhalten, das unsere Kunden seit der Covid-Pandemie herausfordert, fortsetzen werden“, resümiert Schaffer.
Ein weiterer Faktor sei die wirtschaftliche Unsicherheit, die zu Sparmaßnahmen bei Unternehmen führt und sich negativ auf das Corporate- und MICE-Geschäft auswirke. Zudem zeigten sich Konsumenten immer sparsamer. Damit rücke ein effizientes Kostenmanagement in den Fokus. Das sei eng verknüpft mit einer strategischen Revenue-Management-Strategie, der somit eine immer stärkere Bedeutung zukomme. red/nz
Mehr Hintergrundinformationen zur Analyse gibt es hier.
