UBS-Zahlen: Schweizer Hotels weniger rentabel

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Die Investment- und Immobilienexperten der Grossbank UBS haben soeben den jüngsten Bericht für Hospitality-Investoren veröffentlicht. Fazit: 2023 war mit rund 42 Mio. Logiernächten in der Schweiz ein Rekordjahr, doch die Gesamtrendite für die Schweizer Hotellerie sank auf 1,4 Prozent und verzeichnete das zweite Jahr in Folge einen Rückgang. Hotel Inside publiziert den Original-UBS-Bericht:

Die Zahl der Logiernächte war 2023 erstmals wieder höher als vor der Pandemie. Auch in die besonders stark betroffenen Grosszentren kehrten die ausländischen Gäste und Geschäftsreisenden zurück.
Die Gesamtrendite für die Hotellerie in den Portfolios sank auf 1,4 Prozent und verzeichnete das zweite Jahr in Folge einen Rückgang. Während sich die Einkommensrendite dank höherer Übernachtungspreise auf dem Vor-Corona-Niveau bewegt, ist die Kapitalwertrendite deutlich zurückgegangen.
Weiteres Wachstumspotenzial bei den Übernachtungszahlen sowie sinkende Finanzierungskosten dürften im laufenden Jahr einen positiven Effekt auf die Mieteinnahmen und Portfoliobewertungen haben.

Die Zahl der Logiernächte stieg im letzten Jahr um 9 Prozent (plus 3,5 Millionen) und erreichte mit fast 42 Millionen einen neuen Rekordwert. Damit wurde der pandemiebedingte Einbruch in der Hotellerie-Branche im Landesdurchschnitt wettgemacht. Das Wachstum war trotz des starken Frankens auf eine fortgesetzte Erholung der Übernachtungszahlen ausländischer Gäste zurückzuführen. Besonders deutlich war die Zunahme bei den Gästen aus dem asiatischen Raum und den USA. Aber auch die Anzahl Logiernächte inländischer Touristinnen und Touristen, die sich seit 2021 bei 21 Millionen eingependelt hat, erwies sich einmal mehr als grosse Stütze.

Es waren auch die inländischen Gäste, die den negativen Effekt der Pandemie auf den internationalen Tourismus abgefedert haben. Das zeigte sich in den touristischen Regionen, die gesamthaft bereits 2022 wieder das Vor-Corona-Niveau bei den Logiernächten erreichten. Die Grosszentren hingegen litten unter dem Ausbleiben der ausländischen Städtetouristen sowie Geschäftsreisenden. So war nicht nur der Rückgang der Übernachtungen im Jahr 2020 um 65 Prozent viel ausgeprägter als in den touristischen Gemeinden (minus 24 Prozent), sondern auch die Erholung verlief langsamer. Erst im letzten Jahr verzeichneten die Grosszentren wieder mehr Logiernächte als vor der Pandemie.

Auch aus regionaler Sicht stand das Jahr 2023 im Zeichen der Erholung. Generell verzeichneten die Regionen mit dem grössten Nachholpotenzial auch das grösste Wachstum. So nahmen die Logiernächte in den Kantonen Obwalden, Genf und Basel-Landschaft mit rund 20 Prozent am meisten zu. Dennoch lag Obwalden aufgrund der hohen Abhängigkeit von ausländischen Touristen als einziger Kanton bei den Übernachtungszahlen im zweistelligen Prozentbereich hinter den Werten von 2019 zurück. Das Tessin und Graubünden, die von der Pandemie weniger tangiert waren, verloren im letzten Jahr hingegen leicht.

Im Einklang mit den höheren Logiernächte-Zahlen stiegen auch die Umsätze der Hotelbetriebe (plus 16 Prozent im Jahr 2023) und Einbussen aus der Pandemie konnten in der Summe wettgemacht werden. Jedoch hat die Branche auch mit höheren Kosten zu kämpfen. Gemäss HotellerieSuisse sind Energie und Personal die grössten Kostentreiber. Die Mehrkosten werden (zum Teil) an die Gäste weitergegeben. Fast zwei Drittel der Betriebe erhöhten die Preise für die vergangene Wintersaison. In den letzten drei Jahren kumuliert stiegen die Hotellerie-Preise gemäss Landesindex der Konsumentenpreise um gut 11 Prozent. Die Hotelgäste sind aber bereit, die höheren Übernachtungspreise zu zahlen, sodass nach über einem Jahrzehnt der Stagnation die Einnahmen pro Logiernacht seit 2021 um jährlich rund 7 Prozent stiegen.

Dieser positive Trend hat noch nicht zu einer Erholung der Bewertung von Hotelliegenschaften geführt. Mit minus 2,8 Prozent sank die Kapitalwertrendite in der Hotellerie ein zweites Jahr in Folge. Die Immobilienwerte liegen insgesamt rund 10 Prozent tiefer als noch vor zehn Jahren. Die Einkommensrendite bewegt sich mit 4,3 Prozent hingegen wieder ungefähr auf dem Vor-Corona-Niveau. Erweist sich die verbesserte Auslastung der Hotellerie als nachhaltig, so ist daher auch bei den Liegenschaftswerten mit einer Erholung zu rechnen. Der erfreulichere Ausblick spiegelt sich auch in einer Verschnaufpause der Konsolidierung in der Hotelbranche. Nur vier Betriebe weniger operierten 2023 als im Jahr zuvor. Neueröffnungen, insbesondere in den Städten Zürich und Bern, konnten Schliessungen aufwiegen.

Zwar hat die Beschäftigung das Vor-Corona-Niveau und nach einem langen Abwärtstrend sogar das Niveau von vor zehn Jahren mittlerweile wieder überschritten. Der generelle Fachkräftemangel und die damit verbundene Schwierigkeit, Lehrstellen zu besetzen, werden die Hotellerie auch in Zukunft vor grosse Herausforderungen stellen und ein Kostentreiber bleiben.

Der Anstieg der Anzahl Logiernächte dürfte sich im laufenden Jahr abschwächen. Aber die Erholung bei den Übernachtungszahlen ausländischer Gäste ist weiterhin nicht abgeschlossen. Noch immer verzeichnet diese Gruppe 0,7 Millionen weniger Übernachtungen als vor der Pandemie, wobei am meisten chinesische Gäste fehlen. Daher besteht auch für das laufende Jahr Potenzial für eine etwas höhere Nachfrage sowie Preisanstiege und damit Mietwachstum. Der schwächere Franken dürfte dies begünstigen. Auch die sinkenden Finanzierungskosten dürften zumindest einen geringen positiven Effekt auf die Portfoliobewertungen und damit Kapitalwertrenditen haben.