Die Hotel-Immobilienbranche steht heute und in den kommenden Jahren vor zahlreichen Herausforderungen, die zu grundlegenden Veränderungen im Hotelbetrieb, in der Immobilie und auf dem Investmentmarkt führen werden. MRP-Hotels hat in einem «Expert Paper» vier zentrale Zukunftsaspekte analysiert, die aktuell und in Zukunft von entscheidender Bedeutung sind: Digitalisierung, ESG und nachhaltiges Wirtschaften, Investmentmarkt und Wachstum des internationalen Tourismus.
1. Digitization – Integrating AI
Die fortschreitende Digitalisierung führt auch in der Hotelbranche zu einem tiefgreifenden Wandel. Im Vergleich zu anderen Sektoren besteht in der Immobilienbranche allerdings noch Aufholbedarf; sie wird oft als zurückhaltend in Bezug auf digitale Innovationen angesehen. Ein zentraler Trend in beiden Bereichen ist künftig die Integration von künstlicher Intelligenz (KI) in betriebliche Prozesse, um das Kundenerlebnis zu optimieren und die Effizienz von Back-Office-Prozessen zu steigern. Besonders bemerkenswert ist die Anwendung von KI in der Immobilientechnologie (PropTech), um Betriebsabläufe zu rationalisieren und vor allem die Energieeffizienz zu verbessern, Kosten zu senken und den Lebenszyklus der Anlagen zu v erlängern. Dies geschieht durch den Einsatz fortschrittlicher Algorithmen, wodurch große Datenmengen aus verschiedenen Quellen analysiert und optimiert werden können. Die Herausforderung für Hotelbetreiber und Immobilieneigentümer besteht darin, in digitale Lösungen zu investieren und diese kontinuierlich anzupassen, um die Chancen dieser Entwicklungen effektiv zu nutzen.
One way or the other?
Die fortschreitende Digitalisierung der Guest Journey inklusive Pre und Post Stay, neue Tools im Vertrieb und der Einsatz von KI stellen laufend Anforderungen an Betreiber und Eigentümer von Hotelimmobilien. Folglich wird sich die Hotellerie voraussichtlich in verschiedene Richtungen weiterentwickeln: von personallosen Einrichtungen bis hin zu luxuriösen high-touch-Hotels, wobei es in der Mitte vermutlich kaum Angebote geben wird. Dabei könnte sich auch das Erscheinungsbild von Hotellobbys signifikant wandeln: Traditionelle Rezeptionen werden durch Selbstbedienungskioske ersetzt, ähnlich bekannten Bestellstationen in Fast Food-Restaurants. In diesem Szenario wäre nur noch vereinzelt Personal vor Ort, das bei Bedarf Unterstützung leistet.
(Weitere) Key Take-Aways zum Thema Digitalisierung
- Automatisierung wird Effizienz in allen Bereichen erhöhen
- KI ist wichtig, ersetzt aber nicht den persönlichen Umgang
- Investitionen in die Digitalisierung verbessern das Gästeerlebnis
- Hyperpersonalisierung (Nutzung von Daten, um sehr persönliche Erlebnisse für die Gäste zu bieten) hält Einzug in die Hotelbranche
2. ESG – more than a trend!
Aktuell vollzieht sich in der Hotelbranche zudem ein tiefgreifender Wandel hin zu (noch) mehr Enviromental-, Social- und Governance-Standards (ESG). Wahrnehmbar sind verstärkte Bemühungen um die Einhaltung von Umweltstandards, soziale Verantwortung und ethische Unternehmensführung. Diese Entwicklung kann nicht nur als eine Reaktion auf das wachsende Nachhaltigkeitsbewusstsein der Verbraucher gesehen werden, sondern ist auch ein strategischer Schritt, um die langfristige Rentabilität und Wettbewerbsfähigkeit zu sichern. ESG ist mehr als ein Trend – es ist ein grundlegender Wandel in der Art und Weise, wie Hotels geführt werden.
Aus unserer Sicht wurden Eigentümer und Betreiber von Hotelimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten geradezu überrollt vom Thema ESG – denn eigentlich war ESG bereits 2019 allgegenwärtig, ist aber durch die Pandemie vielerorts von der Bildfläche verschwunden; schließlich waren Eigentümer wie Betreiber mit der Existenzsicherung ihrer Unternehmen beschäftigt. Mit dem Abklingen der Covid-Maßnahmen sowie der Einführung der EU-Taxonomie-Verordnung ist das Thema ESG schnell wieder in den Fokus gerückt.
(Weitere) Key Take-Aways zum Thema ESG
- ESG-konforme Hotelinvestments sind derzeit Mangelware
- ESG darf nicht zu Lasten von Rendite gehen
- Institutionelle Investoren gelten als Treiber von ESG-Maßnahmen
- Branchenweite Standards sind unerlässlich für die künftige ESG-Integration
3. Investmentmarkt – going up after going down?
In Deutschland sind nach unseren Beobachtungen derzeit nur wenige Projektentwickler in der Lage, Projekte ohne Endinvestor zu realisieren. Sie müssen daher „Develop to Hold“-Strategien verfolgen. Hintergrund ist, dass die aktuellen Marktrenditen einen Verkauf meist nicht zulassen. Es ist davon auszugehen, dass einige Marktteilnehmer kurzfristig Hotelprojekte aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verkaufen müssen. Die Marktbereinigung hat bereits begonnen und 2023 schon zahlreiche Insolvenzen gefordert.
It’s a Private (Equity) Market
Zudem ist der Bankenmarkt für Finanzierungen nach wie vor nahezu inexistent, sodass alternative Finanzierungsformen in den Vordergrund rücken. Zu den aktiven Marktteilnehmern zählen – fast als einzige Akteure – die Private Equity getriebenen Betreibergesellschaften, die weiterhin ein schnelles Wachstum anstreben.
Das anhaltend hohe Zinsniveau (Stand: Februar 2024) hat den Transaktionsmarkt zum Erliegen gebracht. Renditen, die bis Anfang 2023 üblich waren, reichen heute bei weitem nicht mehr aus, um die Kapitalkosten zu verdienen. Erst eine Seitwärtsbewegung oder sinkende Zinsen werden den Transaktionsmarkt wieder beleben.
Für das zweite Halbjahr 2024 sowie 2025 besteht jedoch vorsichtiger Optimismus, da angesichts der schwachen Wirtschaftslage (Deutschland) und des sinkenden Inflationsniveaus eine Senkung der Leitzinsen im Sommer 2024 wahrscheinlich erscheint. Die gesamte Erholung, welche durch die Zinssenkung eingeleitet wird, könnte jedoch langsamer verlaufen als bisher angenommen.
(Weitere) Key Take-Aways zum Investmentmarkt
- Hoteltransaktionen sind aufgrund hoher Zinsen und teurem Mezzaninkapital beinahe gestoppt
- Investoren benötigen Preisstabilität und akzeptable Renditen, um wieder aktiv zu werden
- Hotelfonds zeigen Bedarf an höherer Diversifizierung
- Pachten steigen schneller als GOPs
4. Wachstumsmarkt Tourismus: Don`t stop me now!
Der globale Tourismus ist ein gigantischer Wachstumsmotor, dies bestätigen sowohl die Prognosen der UNWTO als auch der WTTC. Die Wirtschaftsleistung der Branche soll zwischen 2022 und 2032 um durchschnittlich 5,8 Prozent pro Jahr wachsen. Durch den derzeitigen Entwicklungsstopp wird sich das neue Angebot auf den Hotelmärkten in den kommenden Jahren vermutlich reduzieren, während die Nachfrage gleichzeitig steigen wird. Hotelmärkte, die durch den Entwicklungsboom einen Nachfragerückgang erlitten haben, könnten sich erholen und bestehende Häuser könnten von einer höheren Auslastung profitieren – wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die zentrale Zukunftsfrage wird sich darum drehen, wie sich der Tourismussektor in Abhängigkeit vom Transportsektor angesichts einer Verdopplung der Reisen bis 2050 transformieren muss, um zu einem niedrigeren Ausstoß von Kohlenstoffdioxid beizutragen.
(Weitere) Key Take-Aways zum Wachstumsmarkt Tourismus
- Tourismusbranche wächst bis 2032 jährlich um 5,8 Prozent
- Stabile Gästenachfrage und prognostiziertes Wachstum wecken weltweites Investoreninteresse
- Globale Passagierflugzeugflotte wird sich vermutlich bis 2042 verdoppeln
- Generation Airbnb übernimmt langfristig eine führende „Nachfragerolle“
Hinweis: Der oben publizierte Fachbeitrag wurde als Erstveröffentlichung auf der deutschen Online-Fachplattform Elevatr veröffentlicht.
In einem kürzlich abgehaltenen Webinar von mrp hotels und Union Investment diskutierten namhafte Branchenexperten unter der Leitung von Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels, und Christoph Eichbaum, Senior Investment Manager Hospitality von Union Investment, über die Perspektiven des Hotelimmobilienmarktes im Jahr 2024.
Herausforderungen für Hotelbetreiber im Jahr 2023
Die Übernachtungszahlen erlebten im zweiten Halbjahr 2023 einen deutlichen Anstieg, doch die Branche im DACH-Raum steht vor vielfältigen Herausforderungen. Trotz eines starken zweiten Quartals konnte die Zimmerauslastung von 2019 nicht erreicht werden, was auf ein schwaches erstes Quartal und ein gestiegenes Angebot zurückzuführen ist. Die Realumsätze blieben ebenfalls hinter den Erwartungen zurück. Hinweis: Diese Aussage trifft auf Deutschland und Österreich zu, nicht aber auf die Schweiz.
Kostendruck und Herausforderungen für Hotelbetreiber
Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, betonte die aktuellen Herausforderungen für Hotelbetreiber: „Der Kostendruck aufgrund gestiegener Personalaufwendungen und Pachten hat die Profitabilität stark beeinträchtigt. Gleichzeitig fehlt es teilweise an Personal. Innovative digitale Lösungen und Strategien sind notwendig, um diesen Herausforderungen zu begegnen.“
Blick auf das Jahr 2024: Prognosen und Chancen
Für 2024 erwarten die Experten einen weiteren Aufschwung im Tourismus durch Großevents wie die Fußball-EM in Deutschland und die Olympischen Spiele in Paris. Der internationale Städtetourismus leidet jedoch weiterhin unter der Zurückhaltung wichtiger Märkte wie China, Israel, Japan, Russland und der Ukraine.
Leisure vs. MICE– unterschiedliche Entwicklungen
Im Leisure-Bereich verzeichneten die meisten Hotels im vergangenen Jahr Erfolge, während die MICE-Hotellerie hinter dem Leisure-Markt zurückblieb. Neue Märkte wie der Mittlere Osten und Asien könnten jedoch zu einer Erholung der Profitabilität führen.
Hoteltransaktionsmarkt und Investorenaktivität – Licht am Horizont
Der Transaktionsmarkt für Hotelimmobilien zeigte im letzten Quartal 2023 einen Aufschwung, blieb jedoch noch unter dem Vor-Corona-Niveau. Ein vorsichtiger Optimismus für das 2. Halbjahr 2024 und 2025 besteht, da eine Senkung der Leitzinsen durch die EZB im Sommer 2024 wahrscheinlich erscheint.
Ausblick 2024: Herausforderungen und Chancen im Zeichen des Umbruchs
Für das Jahr 2024 prognostizieren die Experten eine Mischung aus Herausforderungen und Chancen. Der Kostendruck bleibt eine zentrale Herausforderung, aber die Digitalisierung bietet Möglichkeiten zur Prozessoptimierung und Kosteneinsparung. Nachhaltigkeitsanforderungen werden zum Standard, und die Zusammenarbeit von Investoren und Betreibern wird entscheidend sein.
FAZIT: Optimistischer Ausblick trotz Herausforderungen
Martin Schaffer schließt optimistisch: „Das Jahr 2024 wird die Branche herausfordern, aber wir sehen ein helles Licht am Ende des Tunnels und vielfältige Chancen für die Hotellerie durch die Digitalisierung und das Zurückkehren starker Märkte.“
Quelle: mrp hotels, Februar 2024
Studie Setting-the-Scene 2025 (PDF)
