Mit 1,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erzielt der Hotelmarkt das beste Neunmonatsergebnis seit Jahren. Core-Produkte und großvolumige Deals treiben die Erholung an.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt verzeichnet in den ersten drei Quartalen 2025 einen spürbaren Aufschwung. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers erreichte das Transaktionsvolumen rund 1,3 Milliarden Euro – ein Plus von rund 44 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (915,4 Millionen Euro) und der höchste Neunmonatswert seit der Zinswende.
„Wir stellen fest, dass sich die Faktoren innerhalb ihrer Produktkategorien in den letzten Quartalen gefestigt haben. Die Speerspitze stellten die solidesten, ESG-tauglichen Core-Produkte mit einem Faktor von 21,5 dar“, sagt Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers.
Hotelinvestments gewinnen Marktanteile zurück
Mit einem Anteil von acht Prozent am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen liegt die Nutzungsklasse über dem Niveau der Pandemiejahre (rund 3%) und über dem Vorkrisendurchschnitt von etwa sechs Prozent. Dies unterstreiche, so Colliers, dass Hotels im Investorenfokus wieder an Bedeutung gewonnen haben.
Großvolumige Deals dominieren
In den ersten neun Monaten des Jahres stieg das Transaktionsvolumen laut den Immobilienexperten um 44 Prozent und die Zahl der Kauffälle um 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im dritten Quartal sank das Volumen leicht um elf Prozent. Kurzfristig wurden mehr kleinere Transaktionen abgeschlossen, während über das Jahr hinweg großvolumige Deals den Markt bestimmten, wie die Analyse von Colliers ergibt.
Maßgeblich habe das Keystone-Portfolio mit mehr 100 Millionen Euro – bestehend aus 17 Ibis- und Mercure-Hotels – zur Marktbelebung beigetragen. Die durchschnittliche Ticketgröße lag bei 15,7 Millionen Euro, kleinere Volumina unter zehn Millionen Euro machten weiterhin 19 Prozent aus.
Auffällig sei zudem die geografische Verschiebung: Der Fokus der Transaktionen habe sich im dritten Quartal zunehmend auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte verlagert, insbesondere in den erweiterten Metropolraum und das Umland etablierter Großstädte.
Eigennutzer und deutsche Investoren prägen das Marktgeschehen
Colliers bilanziert weiter, dass die aktivste Käufergruppe Eigennutzer sind, die mit 45 Prozent Marktanteil vor allem in Drei- und Viersternehotels investierten. Boarding Houses hätten sich mit einem Anteil von 19 Prozent ebenfalls als gefragte Assetklasse etabliert. Auffällig sei der hohe Anteil deutscher Investoren, der rund 68 Prozent des Transaktionsvolumens ausmacht. Die Nachfrage habe sich überwiegend auf Core- und Core-Plus-Objekte konzentriert, während Value-Add-Strategien weiterhin selektiv verfolgt werden.
Ausblick: Starker Jahresabschluss erwartet
Die Spitzenrenditen blieben in den ersten neun Monaten bei rund 4,70 bis 5,50 Prozent, so Colliers. Einzelne Transaktionen hätten erneut die Schwelle des 20er-Faktors überschritten und den Weg für ein starkes Schlussquartal geebnet. Value-Add-Strategien würden zunehmend ihren Fokus auf Office-to-Hotel-Conversions legen.
„Conversions bleiben ein zentrales Wachstumsfeld im Hotelmarkt. Wir beobachten, dass große Hotelketten ihre Expansionsstrategien zunehmend auf die Umwandlung bestehender Immobilien ausrichten – insbesondere leerstehende Bürogebäude bieten erhebliches Potenzial zur Schaffung zusätzlicher Hotelkapazitäten“, sagt Sebastian Hoffmann. Das stabile Zinsumfeld bilde eine solide Basis für Investitionen. Mehrere großvolumige Transaktionen und Portfolios seien in Vorbereitung, sodass der Experte ein starkes Jahresendgeschäft erwartet. red/sar
